Model Contract Chirie Apartament 2026: Ghid Complet

Fără un contract scris, orice neînțelegere între proprietar și chiriaș se rezolvă greu — sau deloc. Codul civil cere ca locațiunea unui apartament să fie încheiată în scris (art. 1252), iar Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe spune ce trebuie să conțină contractul: datele părților, adresa și suprafața locuinței, chiria și regulile de modificare a ei, garanția, dacă există, durata și condițiile de reziliere (art. 34). Mai jos găsiți un model complet pe care îl puteți adapta, cu explicații pentru fiecare secțiune.

Înainte de a semna: ce trebuie verificat

Înainte să ajungeți la semnături, asigurați-vă că proprietarul vă poate arăta:

• Extrasul din Registrul bunurilor imobile – arată cine e proprietarul, toți coproprietarii și dacă apartamentul are sechestru sau ipotecă. Legea locuințelor cere ca extrasul să fie anexat la contract (art. 34 alin. (2)).
• Suprafața și destinația – tot extrasul le arată, din datele cadastrului. Comparați-le cu ce vedeți în apartament.
• Actul de identitate (buletin sau pașaport) – verificați ca numele să coincidă cu cel din extras.
• Acordul coproprietarilor, dacă sunt mai mulți. Când apartamentul e deținut pe cote-părți (de exemplu, de moștenitori), închirierea are nevoie de acordul celor care dețin majoritatea cotelor, iar un contract pe mai mult de 3 ani – de acordul tuturor (art. 550 Cod civil). Dacă apartamentul e bun comun al soților, dobândit în timpul căsătoriei, fiecare soț e prezumat a avea acordul celuilalt (art. 569 și 572). Cereți oricum acordul scris al fiecărui coproprietar.

Dacă nu sunteți siguri dacă vă convine mai mult să închiriați sau să cumpărați, citiți comparația noastră ipotecă sau chirie.

Exemplu de contract de chirie

I. Părțile contractante

În această secțiune treceți datele proprietarului (locatorul) și ale chiriașului (locatarul).

• Persoane fizice: nume, prenume, cod personal (IDNP), adresa domiciliului.
• Persoane juridice: denumirea companiei, cod fiscal, adresa sediului.
• Dacă semnează un reprezentant, precizați funcția și documentul care îi dă dreptul să semneze (procură, act constitutiv).

Pentru chiriaș, legea cere numărul actului de identitate, IDNP-ul și adresa de domiciliu sau de reședință (art. 34 Legea nr. 75/2015). Treceți-le exact cum apar în act, iar numele proprietarului – exact cum apare în extrasul din Registrul bunurilor imobile.

Numărul de lângă titlu e opțional: Legea nr. 75/2015 nu-l trece printre elementele obligatorii ale contractului (art. 34), așa că puteți scrie 1, data sau nimic. Data de sub titlu, în schimb, contează: e ziua semnării, iar de la ea curg cele 7 zile în care proprietarul persoană fizică ce închiriază altei persoane fizice înregistrează contractul la Serviciul Fiscal de Stat (art. 90¹ alin. (3⁴) Cod fiscal; pentru un proprietar nerezident, art. 74 alin. (1¹)).

II. Obiectul contractului

Descrieți cât mai exact ce anume dați sau luați în chirie:

• Tipul imobilului (apartament, casă, spațiu comercial), adresa completă, suprafața și numărul cadastral. Exemplu: "Apartament cu 2 camere, 55 m², str. Mihai Eminescu 15, Chișinău, nr. cadastral XXXX".
• Data de început și de sfârșit. Dacă nu stabiliți un termen fix, scrieți explicit „pe perioadă nedeterminată". În acest caz, oricare parte poate rezilia contractul cu un preaviz de 3 luni (art. 1281 Cod Civil).

III. Chiria și modalitățile de plată

Această secțiune trebuie să răspundă clar la patru întrebări:

1. Cât? – Suma în lei (ex: 5.000 MDL/lună). Legea cere ca contractul să prevadă și regulile de modificare a chiriei (art. 34 Legea nr. 75/2015), de exemplu o indexare anuală cu inflația. Ca să vedeți dacă suma corespunde pieței, comparați-o cu mediana chiriei în Chișinău pe sectoare.
2. Cum? – Transfer bancar sau numerar. Notați contul IBAN și termenul-limită (ex: până pe data de 10 a lunii).
3. Ce penalități? – De exemplu, 0,1% pe zi din suma restantă; procentul îl stabiliți dumneavoastră.
4. Cine plătește utilitățile? – Scrieți explicit dacă apa, gazul și curentul sunt incluse în chirie sau se achită separat.

Un sfat din practică: dacă plătiți în numerar, cereți chitanță semnată de proprietar la fiecare plată. Fără dovadă, nu puteți demonstra că ați plătit. Transferul bancar e mai sigur — extrasul de cont servește drept confirmare automată.

IV. Drepturile și obligațiile părților

Proprietarul (locatorul):

• Predă apartamentul în starea convenită, fără vicii, și îl menține așa pe durata chiriei (art. 1254 Cod civil).
• Se ocupă de reparațiile capitale (acoperiș, instalații electrice, țevi), dacă legea sau contractul nu prevăd altfel (art. 1274 Cod civil).
• Poate verifica starea apartamentului, în mod rezonabil (art. 1268 Cod civil). Scrieți în contract cu cât timp înainte anunță vizita.
• Poate rezilia contractul fără preaviz dacă chiriașul nu plătește chiria, sau plătește mai puțin de jumătate din ea, cel puțin 3 luni consecutive (art. 43 Legea nr. 75/2015).

Chiriașul (locatarul):

• Plătește chiria la termen și întreține apartamentul (curățenie, reparații curente) (art. 36 Legea nr. 75/2015, art. 1264 Cod civil).
• Nu subînchiriază fără acordul prealabil scris al proprietarului (art. 38 Legea nr. 75/2015).
• Plătește o chirie redusă, proporțional, cât timp un defect îi reduce folosința apartamentului (ex: avarie la încălzire iarna). La o locuință, o clauză care îi ia acest drept e nulă (art. 1255 Cod civil).
• Nu replanifică apartamentul fără acordul scris al proprietarului (art. 36 Legea nr. 75/2015). Îmbunătățirile făcute cu permisiunea proprietarului le poate lua la final, dacă se pot separa fără a strica apartamentul, sau poate cere să-i fie compensate (art. 1285 Cod civil). Dacă plănuiți renovări într-un apartament închiriat, stabiliți din start cine suportă costurile și ce se întâmplă cu investiția la finalul contractului.

V. Modificare și reziliere

Condițiile se schimbă cu acordul ambelor părți sau, fără el, prin instanță (art. 42 Legea nr. 75/2015). Puneți orice schimbare într-un acord adițional scris, semnat de amândoi.

Proprietarul poate rezilia contractul fără preaviz, printre altele, când:

• Chiria nu a fost plătită, sau a fost plătită mai puțin de jumătate, cel puțin 3 luni consecutive.
• Chiriașul folosește apartamentul în alt scop decât cel din contract.
• Chiriașul a produs daune însemnate apartamentului sau clădirii.

Legea nr. 75/2015 (art. 43 alin. (3)) mai numește și alte cazuri, de exemplu un comportament al chiriașului care face imposibilă conviețuirea. Codul civil adaugă subînchirierea fără acord (art. 1282) și lasă contractul să stabilească alt termen de neplată; un termen mai scurt de 3 luni verificați-l cu un avocat.

În afara cazurilor din art. 43 alin. (3), proprietarul care vrea să rezilieze îi dă chiriașului un preaviz de 3 luni (art. 43 alin. (2) Legea nr. 75/2015). Chiriașul care vrea să plece îi dă proprietarului tot 3 luni (alin. (4)), cu excepția cazurilor din alin. (5), de exemplu când starea locuinței îi pune sănătatea în pericol real.

Un detaliu pe care mulți îl omit: dacă contractul expiră și chiriașul continuă să locuiască fără obiecții din partea proprietarului, contractul se consideră prelungit pe o perioadă nedeterminată (art. 1280 Cod civil). Dacă nu doriți acest lucru, trimiteți o notificare scrisă înainte de expirare.

VI. Dispoziții finale

• Litigiile se rezolvă mai întâi pe cale amiabilă; dacă nu se ajunge la un acord, în instanțele din Republica Moldova.
• Anexați actul de predare-primire, cu starea apartamentului la predare, și extrasul din Registrul bunurilor imobile (le cere art. 34 alin. (2)–(3) din Legea nr. 75/2015), plus un inventar al mobilierului și electrocasnicelor incluse.
• Contractul se semnează în minimum 2 exemplare, câte unul pentru fiecare parte.

Actul de predare-primire

Legea locuințelor cere ca la contract să fie anexat un act despre starea locuinței la predare (art. 34 alin. (3) Legea nr. 75/2015). Fără el, la finalul chiriei vă va fi greu să dovediți ce daune existau deja și ce a provocat chiriașul.

Ce trebuie să conțină:

• Data predării și adresa apartamentului.
• Starea fiecărei camere: pereți, podele, tâmplărie, instalații sanitare.
• Citirile contoarelor la apă, gaz și curent electric.
• Lista completă a mobilierului și electrocasnicelor incluse (marca, starea, eventuale defecte).
• Fotografii – faceți poze cu telefonul la predare și anexați-le la act, ca să aveți cu ce compara la final.

Actul se semnează în două exemplare, câte unul pentru fiecare parte, și se anexează la contract. La finalul chiriei, se întocmește un al doilea act de predare-primire — starea constatată atunci se compară cu cea inițială, iar diferențele determină dacă proprietarul reține sau nu din garanție.

Contract de chirie vs. contract de comodat

Dacă dați apartamentul cuiva din familie fără plată, nu aveți nevoie de contract de locațiune — aveți nevoie de un contract de comodat. Diferența e simplă: comodatul e gratuit, chiria nu. Și comodatul e bine să-l puneți pe hârtie, ca să puteți dovedi condițiile de folosire.

Recomandări practice

• Merită să arătați contractul unui avocat înainte de semnare, mai ales dacă suma e mare sau termenul e lung.
• Includeți o clauză despre garanție (de exemplu, echivalentul unei luni de chirie); dacă există garanție, legea cere ca suma ei să fie trecută în contract (art. 34 Legea nr. 75/2015). Fără garanție, proprietarul recuperează greu daunele. Precizați în ce condiții se reține garanția și în cât timp se returnează.
• Adăugați o clauză de forță majoră (incendiu, cutremur, inundație) care suspendă obligațiile ambelor părți pe durata evenimentului.
• Stabiliți reguli clare privind animalele de companie, fumatul și vizitele pe termen lung ale terților.
• Păstrați o copie scanată a contractului semnat în format digital — hârtia se pierde, telefonul rămâne.

Întrebări frecvente

Este obligatoriu să înregistrez contractul la Fisc? Da. Proprietarul persoană fizică rezident care închiriază apartamentul altei persoane fizice înregistrează contractul la Serviciul Fiscal de Stat în 7 zile de la semnare și plătește un impozit de 7% din valoarea lunară a contractului, până pe 25 a fiecărei luni (art. 90¹ alin. (3⁴) Cod fiscal). Un proprietar nerezident plătește 12%, cu același termen de înregistrare și de plată (art. 74 alin. (1¹)). Detalii despre toate taxele legate de imobile găsiți în ghidul nostru despre impozitul pe bunuri imobile.

Ce fac dacă chiriașul nu plătește? Legea locuințelor vă permite să reziliați contractul fără preavizul de 3 luni dacă chiriașul nu plătește chiria, sau plătește mai puțin de jumătate din ea, cel puțin 3 luni consecutive (art. 43 Legea nr. 75/2015). Codul civil lasă contractul să prevadă alt termen (art. 1282), așa că un termen mai scurt, de exemplu 30 de zile, verificați-l cu un avocat înainte să-l treceți în contract. Penalitățile de întârziere se calculează după clauza din contract.

Am voie să măresc chiria pe parcurs? Cu acordul chiriașului, oricând, printr-un acord adițional scris. Dacă contractul are o clauză de modificare a chiriei, de exemplu o indexare, se aplică ea. Altfel, fără acordul chiriașului, puteți cere majorarea doar în instanță, cel mult o dată pe an și numai dacă condițiile economice s-au schimbat atât încât chiria veche a devenit inechitabilă (art. 1263 Cod civil). Legea cere și ca regulile de modificare a chiriei să fie scrise în contract de la început (art. 34 Legea nr. 75/2015).

Când și cum se returnează garanția? Termenul de returnare îl stabiliți în contract, de exemplu 14 zile de la predarea apartamentului. Din garanție proprietarul acoperă daunele constatate la predare, comparând actul de predare-primire de la final cu cel de la început. Chiriașul răspunde pentru înrăutățirea stării apartamentului, dacă nu dovedește că nu e vina lui, dar nu pentru uzura normală (art. 1264 și 1284 Cod civil).

Trebuie contractul autentificat la notar? Nu e obligatoriu. Contractul de locațiune e valabil în formă scrisă, semnat de ambele părți (art. 1252 Cod civil). Autentificarea are un avantaj: la cererea părților, notarul poate învesti contractul cu formulă executorie pentru o creanță certă și lichidă din el, iar atunci proprietarul o poate încasa prin executorul judecătoresc, fără proces (art. 43 Legea nr. 246/2018, art. 11 Codul de executare).

Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde apartamentul? Noul proprietar preia contractul, cu drepturile și obligațiile locatorului, dacă știa sau trebuia să știe de el ori dacă chiriașul locuia deja în apartament (art. 1276 Cod civil). Un contract pe mai mult de 3 ani rămâne valabil față de cumpărător doar dacă e notat în Registrul bunurilor imobile.

Ce întrebări să pun proprietarului înainte de a semna? Am pregătit o listă completă în articolul despre 10 întrebări obligatorii la închirierea unui apartament.