Fără un contract scris, orice neînțelegere între proprietar și chiriaș se rezolvă greu — sau deloc. Codul Civil al Republicii Moldova (art. 1251–1282) cere ca un contract de locațiune să conțină cel puțin identificarea părților, descrierea apartamentului și condițiile de plată. Mai jos găsiți un model complet pe care îl puteți adapta, cu explicații pentru fiecare secțiune.

Înainte de a semna: ce trebuie verificat

Înainte să ajungeți la semnături, asigurați-vă că proprietarul vă poate arăta:

• Extras din Registrul Bunurilor Imobile (nu mai vechi de 30 de zile) — confirmă că persoana care semnează este proprietarul real și că apartamentul nu are sechestru sau gaj.
• Buletin de identitate — verificați ca numele din extras să coincidă cu cel din buletin.
• Certificat cadastral — cadastrul confirmă suprafața exactă și destinația imobilului.
• Dacă apartamentul e deținut de mai mulți coproprietari (soți, moștenitori), toți trebuie să fie de acord cu închirierea. O semnătură lipsă poate invalida contractul.

Dacă nu sunteți siguri dacă vă convine mai mult să închiriați sau să cumpărați, citiți comparația noastră ipotecă sau chirie.

Exemplu de contract de chirie

Descarcă modelul oficial

Ministerul Justiției al Republicii Moldova publică un model standard de contract de locațiune. Îl puteți descărca gratuit de pe portalul legislativ:

I. Părțile contractante

În această secțiune treceți datele proprietarului (locatorul) și ale chiriașului (locatarul).

• Persoane fizice: nume, prenume, cod personal (IDNP), adresa domiciliului.
• Persoane juridice: denumirea companiei, cod fiscal, adresa sediului.
• Dacă semnează un reprezentant, precizați funcția și documentul care îi dă dreptul să semneze (procură, act constitutiv).

O greșeală frecventă: se trec datele din pașaport în loc de cele din buletinul de identitate. Folosiți buletinul — este documentul recunoscut în relațiile civile interne. La persoanele juridice, verificați că societatea nu e în proces de lichidare, altfel contractul poate fi contestat ulterior.

II. Obiectul contractului

Descrieți cât mai exact ce anume dați sau luați în chirie:

• Tipul imobilului (apartament, casă, spațiu comercial), adresa completă, suprafața și numărul cadastral. Exemplu: "Apartament cu 2 camere, 55 m², str. Mihai Eminescu 15, Chișinău, nr. cadastral XXXX".
• Data de început și de sfârșit. Dacă nu stabiliți un termen fix, scrieți explicit „pe perioadă nedeterminată". În acest caz, oricare parte poate rezilia contractul cu un preaviz de 3 luni (art. 1281 Cod Civil).

III. Chiria și modalitățile de plată

Această secțiune trebuie să răspundă clar la patru întrebări:

1. Cât? — Suma în lei (ex: 5 000 MDL/lună). Dacă vreți să puteți majora chiria anual, adăugați o clauză de indexare legată de inflație.
2. Cum? — Transfer bancar sau numerar. Notați contul IBAN și termenul-limită (ex: până pe data de 10 a lunii).
3. Ce penalități? — Uzual se trece 0,1 % pe zi din suma restantă.
4. Cine plătește utilitățile? — Scrieți explicit dacă apa, gazul și curentul sunt incluse în chirie sau se achită separat.

Un sfat din practică: dacă plătiți în numerar, cereți chitanță semnată de proprietar la fiecare plată. Fără dovadă, nu puteți demonstra că ați plătit. Transferul bancar e mai sigur — extrasul de cont servește drept confirmare automată.

IV. Drepturile și obligațiile părților

Proprietarul (locatorul):

• Predă apartamentul în stare funcțională, fără vicii ascunse.
• Se ocupă de reparațiile capitale (acoperiș, instalații electrice, țevi).
• Poate verifica starea apartamentului, dar numai cu preaviz.
• Poate rezilia contractul dacă chiria nu e plătită. Conform legii, termenul implicit e de 3 luni de neplată (art. 1282 Cod Civil), dar în contract puteți stabili un termen mai scurt (de exemplu, 30 de zile).

Chiriașul (locatarul):

• Plătește chiria la termen și întreține apartamentul (curățenie, reparații minore).
• Nu subînchiriază fără acordul scris al proprietarului.
• Poate cere reducerea chiriei dacă apartamentul devine parțial inutilizabil (ex: avarie la încălzire iarna).
• Poate face îmbunătățiri, dar doar cu acordul proprietarului. Dacă plănuiți renovări într-un apartament închiriat, stabiliți din start cine suportă costurile și ce se întâmplă cu investiția la finalul contractului.

V. Modificare și reziliere

Orice schimbare a condițiilor se face doar în scris, semnat de ambele părți.

Contractul poate fi reziliat înainte de termen în câteva situații tipice:

• Chiria nu a fost plătită timp de 3 luni (termenul implicit din lege). Contractul poate prevedea un termen mai scurt.
• Chiriașul folosește apartamentul în alt scop decât cel stabilit.
• Apartamentul a fost subînchiriat fără acord.

Includeți un termen de preaviz — legea prevede 3 luni pentru contracte pe termen nedeterminat (art. 1281 Cod Civil), dar pentru contracte pe termen fix, termenul de preaviz se stabilește în contract.

Un detaliu pe care mulți îl omit: dacă contractul expiră și chiriașul continuă să locuiască fără obiecții din partea proprietarului, contractul se consideră prelungit automat în aceleași condiții, pe o perioadă nedeterminată (art. 1280 Cod Civil). Dacă nu doriți acest lucru, trimiteți o notificare scrisă înainte de expirare.

VI. Dispoziții finale

• Litigiile se rezolvă mai întâi pe cale amiabilă; dacă nu se ajunge la un acord, în instanțele din Republica Moldova.
• Anexați actul de predare-primire (obligatoriu) și un inventar al mobilierului și electrocasnicelor incluse.
• Contractul se semnează în minimum 2 exemplare, câte unul pentru fiecare parte.

Actul de predare-primire

Mulți sar peste acest document, dar actul de predare-primire e la fel de important ca și contractul. Fără el, la finalul chiriei nu puteți dovedi ce daune existau deja și ce a provocat chiriașul.

Ce trebuie să conțină:

• Data predării și adresa apartamentului.
• Starea fiecărei camere: pereți, podele, tâmplărie, instalații sanitare.
• Citirile contoarelor la apă, gaz și curent electric.
• Lista completă a mobilierului și electrocasnicelor incluse (marca, starea, eventuale defecte).
• Fotografii anexate — faceți poze cu telefonul și salvați-le. În caz de litigiu, pozele cu dată au valoare probatorie.

Actul se semnează în două exemplare, câte unul pentru fiecare parte, și se anexează la contract. La finalul chiriei, se întocmește un al doilea act de predare-primire — starea constatată atunci se compară cu cea inițială, iar diferențele determină dacă proprietarul reține sau nu din garanție.

Contract de chirie vs. contract de comodat

Dacă dați apartamentul cuiva din familie fără plată, nu aveți nevoie de contract de locațiune — aveți nevoie de un contract de comodat. Diferența e simplă: comodatul e gratuit, chiria nu. Dar chiar și comodatul trebuie pus pe hârtie, altfel nu puteți dovedi condițiile de folosire.

Recomandări practice

• Merită să arătați contractul unui avocat înainte de semnare, mai ales dacă suma e mare sau termenul e lung.
• Includeți o clauză de depozit de garanție (de obicei echivalentul unei luni de chirie) — fără ea, recuperarea daunelor e complicată. Precizați în ce condiții se reține depozitul și în cât timp se returnează.
• Adăugați o clauză de forță majoră (incendiu, cutremur, inundație) care suspendă obligațiile ambelor părți pe durata evenimentului.
• Stabiliți reguli clare privind animalele de companie, fumatul și vizitele pe termen lung ale terților. Aceste situații generează cele mai multe conflicte în practică.
• Păstrați o copie scanată a contractului semnat în format digital — hârtia se pierde, telefonul rămâne.

Întrebări frecvente

Este obligatoriu să înregistrez contractul la Fisc? Da. Contractul trebuie înregistrat la Serviciul Fiscal de Stat în 3 zile de la semnare. Proprietarul plătește un impozit de 7 % din venitul din chirie. Detalii despre toate taxele legate de imobile găsiți în ghidul nostru despre impozitul pe bunuri imobile.

Ce fac dacă chiriașul nu plătește? Conform legii (art. 1282 Cod Civil), puteți cere rezilierea după 3 luni de neplată. Dacă în contract ați stabilit un termen mai scurt (ex: 30 de zile), se aplică termenul din contract. Penalitățile se calculează conform clauzei contractuale.

Am voie să măresc chiria pe parcurs? Doar o dată pe an, fie cu acordul chiriașului, fie dacă în contract există deja o clauză de indexare.

Când și cum se returnează garanția? Termenul de returnare se stabilește în contract — uzual 14 zile de la predarea apartamentului. Proprietarul poate reține din garanție doar sumele justificate de daune constatate la predare, pe baza actului de predare-primire.

Trebuie contractul autentificat la notar? Nu e obligatoriu. Contractul de locațiune e valabil și în formă simplă scrisă, semnat de ambele părți. Autentificarea notarială e opțională, dar oferă avantajul că devine titlu executoriu — proprietarul poate cere executarea silită fără să mai treacă prin instanță.

Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde apartamentul? Contractul de chirie rămâne valabil dacă noul proprietar cunoștea existența contractului sau dacă chiriașul era în posesia apartamentului la momentul vânzării. Noul proprietar preia drepturile și obligațiile locatorului (art. 1276 Cod Civil).

Ce întrebări să pun proprietarului înainte de a semna? Am pregătit o listă completă în articolul despre 10 întrebări obligatorii la închirierea unui apartament.