Что включает в себя продажа квартиры в Молдове

Продажа квартиры в Республике Молдова может показаться сложным процессом, особенно если это ваша первая сделка. Нужно подготовить документы, пройти процедуры у нотариуса и в Агентстве государственных услуг (ASP). Если не хватает хотя бы одной справки, нотариус просто не оформит сделку. Ниже разбираю документы для продажи квартиры, юридические шаги и расходы.

Почему важно подготовить документы заранее

Если собрать все документы до выставления квартиры на продажу, покупатель видит, что всё в порядке, и сделка проходит быстрее. Без полного набора документов нотариус просто не оформит договор. На практике отсутствие одной справки может задержать сделку на несколько недель — этого достаточно, чтобы покупатель передумал или нашёл другой вариант. Рекомендую начинать сбор документов минимум за две недели до выставления квартиры на рынок.

Какие документы нужны для продажи квартиры в Молдове

1. Документы на собственность

Документы на собственность подтверждают, что квартира принадлежит продавцу на законных основаниях. Без них никакая сделка невозможна. Нужны два основных документа:

• Свидетельство о регистрации недвижимого имущества — выдаётся ASP, подтверждает право собственности
• Выписка из реестра недвижимости — показывает текущее юридическое состояние квартиры (есть ли залог, арест или другие обременения)

Выписка действительна ограниченное время (обычно 30 дней), поэтому запрашивать её лучше ближе к дате сделки.

2. Паспорт или ID — владелец и совладельцы

Нотариус проверяет личность всех участников сделки. Если у квартиры несколько совладельцев (например, супруги или братья/сёстры, получившие наследство), все должны присутствовать у нотариуса с действующими документами. Удостоверение с истёкшим сроком действия не принимается — заранее проверьте дату окончания.

3. Сертификат кадастровой стоимости

Этот сертификат устанавливает официальную стоимость недвижимости по данным кадастра. Нотариус использует его для расчёта нотариальных сборов, а покупатель может запросить для сравнения с рыночной ценой. Получают в ASP, лично или онлайн через servicii.gov.md, за 1-3 рабочих дня. Стоимость оформления — около 100-250 MDL в зависимости от срочности. Подробнее о том, что такое кадастр, читайте в статье о кадастре дома и его значении.

4. Справка от Предприятия по управлению жилым фондом

Этот документ подтверждает список зарегистрированных (прописанных) в квартире лиц. Если в квартире зарегистрированы люди, не имеющие отношения к сделке, продажа может осложниться. Обычно получают за 1-2 дня в администрации дома. Также проверьте, не наложен ли на квартиру арест — действующий арест полностью блокирует продажу.

5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

Нужно подтвердить, что у вас нет долгов ни перед одним поставщиком коммунальных услуг. Нотариус не оформит сделку при наличии задолженности. Понадобятся отдельные справки от каждого поставщика:

• Вода — от Apă-Canal Chișinău (или местного поставщика)
• Электроэнергия — от Premier Energy
• Газ — от Moldovagaz
• Обслуживание дома — от товарищества собственников или управляющей компании

Каждая справка выдаётся за 1-3 дня, но если есть долги, сначала придётся их погасить. Рекомендую запрашивать все справки параллельно, а не по очереди.

6. Справка о составе семьи

Иногда требуется нотариусом, особенно если квартира была получена по наследству или продавец состоит в браке. Цель — подтвердить, что нет других членов семьи, имеющих права на квартиру. Получают в отделе ЗАГС или примэрии.

7. Нотариальная доверенность (если владелец отсутствует)

Если собственник не может лично присутствовать на сделке (например, находится за границей), представитель может действовать от его имени на основании нотариальной доверенности. Доверенность должна быть заверена нотариусом и содержать явное указание на право продажи конкретного объекта недвижимости. Если собственник находится за пределами Молдовы, доверенность можно заверить в консульстве.

8. Дополнительные документы в зависимости от ситуации

Не все сделки одинаковы. В зависимости от того, как была приобретена квартира, нотариус может запросить:

• Договор приватизации — если квартира была приватизирована
• Свидетельство о наследстве — если квартира получена по наследству
• Договор дарения — если квартира была подарена

Эти документы дополняют юридическую историю собственности и требуются только при необходимости.

Где и как получить каждый документ

Документы на собственность и кадастровая выписка — ASP

ASP (Agenția Servicii Publice) — центральное учреждение, которое выдаёт свидетельство о регистрации, кадастровую выписку и сертификат кадастровой стоимости. Можно обратиться лично в отделение или подать заявку онлайн через servicii.gov.md. Стандартный срок — 3-5 рабочих дней, но есть ускоренные услуги (1-2 дня) за дополнительную плату.

Справки от коммунальных служб

Каждый поставщик услуг выдает отдельную справку об отсутствии задолженности. Обычно документы выдаются за 1-3 дня. Рекомендую запрашивать все справки в один день — так вы сэкономите время и получите их почти одновременно.

Сводка по срокам и ориентировочным расходам

Точные тарифы можно уточнить на asp.gov.md.

Юридические шаги для продажи квартиры

Оценка, подготовка и выставление на продажу

Определяете цену на основе рыночной стоимости, сравниваете с аналогичными квартирами в районе и готовите документы. Если квартира нуждается в косметическом ремонте, делаете его заранее — подготовленная квартира продаётся быстрее и по лучшей цене.

Переговоры и задаток

После того как нашёлся покупатель, следуют переговоры о цене. Обычно покупатель вносит задаток (как правило, 5-10% от стоимости), который подтверждает серьёзность намерений. Задаток фиксируется письменным соглашением и защищает обе стороны.

Оформление договора купли-продажи у нотариуса

Нотариус проверяет все документы, убеждается в отсутствии юридических препятствий (арест, залог, задолженности), составляет договор купли-продажи и удостоверяет подписи. Обе стороны должны присутствовать лично (или быть представлены по доверенности). Нотариус разъясняет каждой стороне права и обязанности, вытекающие из договора.

Регистрация сделки в ASP

После подписания договора у нотариуса покупатель становится официальным владельцем только после регистрации права собственности в ASP. Регистрация осуществляется на основании нотариально заверенного договора и занимает обычно 3-7 рабочих дней. До момента регистрации право собственности считается не полностью переданным.

Частые ошибки продавцов

Неполный пакет документов. Бывают случаи, когда продавец приходит к нотариусу без обновлённой кадастровой выписки или без справки от жилищного фонда. Нотариус отказывает в оформлении на месте, а покупателю приходится ждать ещё неделю — этого достаточно, чтобы он начал рассматривать другие варианты.

Недооценка сроков. Некоторые справки выдаются за 1-2 дня, но другие могут занять 5-7 дней, особенно при стандартном (не срочном) обслуживании. Если нужно несколько документов от ASP, планируйте запас минимум в 2 недели.

Отсутствие проверки задолженностей. Даже если вы уверены, что все счета оплачены, проверьте. Иногда появляются небольшие долги (пени, перерасчёты), которые не отражаются в ежемесячных квитанциях, но видны в справке от поставщика. Задолженность в 50 леев может заблокировать всю сделку.

Расходы, связанные со сделкой

Налоги и сборы, которые несёт продавец или покупатель, могут включать:

• Нотариальные сборы — от 0,1% до 1,3% от суммы сделки (для физических лиц), в зависимости от степени родства
• Государственная пошлина — 0,5% от цены договора
• Платежи ASP за регистрацию права собственности
• Справки и выписки — см. таблицу выше

Как правило, нотариальные сборы и госпошлину оплачивает покупатель, но это предмет переговоров между сторонами. Подробнее о налогах при сделках с недвижимостью читайте в статье о налоге на недвижимость и налоге с продаж.

FAQ

1. Сколько времени занимает подготовка всех документов?

В среднем от 3 до 10 рабочих дней, в зависимости от количества документов и выбора стандартного или ускоренного обслуживания. Если есть долги, которые нужно погасить, добавьте ещё несколько дней. Рекомендуется начинать минимум за 2 недели до запланированной даты сделки.

2. Можно ли продать квартиру, если есть долги по коммунальным услугам?

Нет. Нотариус не оформит договор при наличии задолженности. Необходимо полностью погасить все долги и получить справки от каждого поставщика, подтверждающие отсутствие задолженности. Только после этого можно назначать дату сделки.

3. Нужны ли дополнительные документы для квартир, полученных по наследству?

Да, требуется свидетельство о наследстве, выданное нотариусом и подтверждающее ваше право собственности. Если наследников несколько, все должны дать согласие на продажу. Читайте полное руководство о наследовании квартиры или дома в Молдове.

4. Можно ли продать квартиру без личного присутствия?

Да, по нотариальной доверенности. Доверенность должна содержать явное указание на право продажи данной квартиры. Если вы находитесь за пределами Молдовы, доверенность можно заверить в молдавском консульстве в стране пребывания.

5. Что делать, если утеряны документы на собственность?

Документы нужно повторно получить в ASP. Процесс предполагает подачу заявления и может занять 5-15 рабочих дней в зависимости от сложности. В исключительных случаях (документы советского периода или утрата без цифровой записи) срок может быть больше.

6. Покупатель должен предоставлять документы?

Да — действующий паспорт или ID, а в некоторых случаях документы, подтверждающие происхождение денежных средств. Если покупатель использует ипотечный кредит, банк запросит дополнительные документы как от покупателя, так и о самой квартире.

Заключение

Если заранее собрать все документы для продажи квартиры, сама сделка проходит быстро и без неожиданностей. Начните с документов из ASP (они оформляются дольше всего), параллельно запросите справки от коммунальных служб и убедитесь, что нет задолженностей. Главное — не откладывать сбор справок на последний момент, планируйте запас минимум в 2 недели.