Закон о риэлторах в Молдове вступает в силу в 2027 году: сертификат, письменный договор, без предоплаты

23 января 2027 года вступает в силу Закон № 40 от 26 марта 2026 года о деятельности агентов по недвижимости. Договор с риэлтором обязательно заключается письменно, новые риэлторы смогут работать только с сертификатом, а те, кто уже работает, должны получить его до 23 января 2028 года. Договариваться о предоплате из комиссии риэлтору запрещено уже сейчас, по Гражданскому кодексу, и новый закон этот запрет повторяет. Если вы снимаете, покупаете или продаёте квартиру через риэлтора, эти правила касаются вас.

У каждого правила указана статья закона: её можно показать агенту. Что самим риэлторам нужно успеть до января 2028 года, написано в отдельном разделе.

Что меняется с 23 января 2027 года

Закон вступает в силу через 9 месяцев после публикации в Monitorul Oficial, то есть 23 января 2027 года (ст. 28). Он распространяется на всех, кто занимается посредничеством в сделках с недвижимостью: и на физических лиц, и на компании (ст. 1).

Посредничество по закону — платная работа: агент сводит стороны сделки с недвижимостью, оказывает сопутствующие услуги вроде рекламы и консультаций и действует от имени клиента по письменному договору (ст. 3). Хозяин, который сам продаёт или сдаёт свою квартиру, ни для кого не посредничает, и закон его не касается.

Риэлторов сертифицирует и контролирует Агентство геодезии, картографии и кадастра (AGCC). Оно выдаёт, приостанавливает и отзывает сертификаты (ст. 23).

Как проверить, есть ли у риэлтора сертификат

Риэлтору нужны два документа (ст. 5, ст. 6):

• сертификат профессиональной компетентности — его дают после курса начальной подготовки в аккредитованном или временно авторизованном учебном заведении;
• сертификат агента по недвижимости — его выдаёт AGCC и только тому, у кого уже есть первый.

Чтобы получить сертификат агента, нужны полная дееспособность, высшее или профессионально-техническое образование, сертификат компетентности и отсутствие непогашенной судимости за преступления против собственности, экономические преступления, коррупцию в частном секторе или преступления против надлежащего осуществления деятельности в публичной сфере. Сертификат бесплатный и действует 5 лет. Раз в 5 лет риэлтор снова проходит курс повышения квалификации (ст. 5 ч. (3), ст. 6 ч. (9), ст. 29).

Сертификаты вносят в электронный реестр — модуль «Agenți imobiliari». В нём видно имя агента, серию, номер и дату сертификата и его статус: действует, приостановлен или отозван (ст. 8). Эти сведения открыты всем, кроме персональных данных и других сведений, защищённых законом. Пока модуль не заработал, AGCC публикует записи на своём сайте в разделе с открытым доступом (ст. 30 ч. (3)).

Агент вправе указывать номер сертификата в объявлениях и переписке (ст. 11). Если номера нет, спросите его и проверьте по реестру до того, как что-то подписывать.

Агентство недвижимости может работать только через сертифицированных агентов и отвечает, если агенты, работающие от его имени, не выполняют свои обязанности (ст. 7). Если договор вы подписали с агентством, жалобу можно направить и ему, а не только агенту.

Что должно быть в договоре с риэлтором

Договор с агентом заключается письменно. Устная договорённость абсолютно ничтожна (ст. 15 ч. (1)). В договоре должны быть как минимум:

• ваши данные и данные агента;
• подробное описание услуг, которые оказывает агент;
• предмет договора и объект недвижимости (адрес или характеристики);
• срок;
• размер комиссии и порядок её оплаты;
• права и обязанности каждой стороны;
• условия расторжения;
• порядок разрешения споров;
• дата и подписи.

Любые изменения тоже вносятся письменно и с согласия обеих сторон (ст. 15 ч. (3)).

Договор заключается максимум на 12 месяцев. Продлить его можно письменным соглашением, но не раньше чем за месяц до окончания срока (ст. 16). Если агент хочет эксклюзив, то есть чтобы вы работали только с ним определённое время, такое условие действует не больше 6 месяцев (ст. 14 ч. (4)).

Отказаться от услуг агента до сделки можно на условиях, прописанных в договоре (ст. 17). Поэтому перед подписью внимательно прочитайте пункт о расторжении.

Когда и сколько платить риэлтору

Сколько может брать риэлтор, закон не ограничивает. Комиссия — процент или фиксированная сумма, как договоритесь (ст. 3 п. 10). Зато закон определяет, когда и за что вы платите:

• Никакой предоплаты. Агент не вправе договариваться об авансе из комиссии или принимать его (ст. 19 ч. (5)). Правило не новое: оно уже есть в Гражданском кодексе (ст. 1668 ч. (4)), а условие договора, которое его обходит, ничтожно. По Гражданскому кодексу за посредничество платят, только когда сделка заключена благодаря посреднику.
• Информация до договора бесплатна. До подписания агент обязан рассказать, какие услуги он оказывает и какие у сторон права и обязанности, и брать за это деньги не может (ст. 12 п. d), ст. 19 ч. (2)).
• Ничего сверх договора. Агент не может требовать доплат за то, что уже входит в комиссию. Дополнительная услуга оплачивается отдельно, а изменить комиссию можно только дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами (ст. 19 ч. (3), (4)).
• Чек на любую оплату. Агент выдаёт чек об оплате или другой документ о том, что получил деньги (ст. 12 п. k)).
• Возврат денег. Если договор закончился без сделки не по вашей вине или агент без причины отказался работать, он возвращает полученную комиссию пропорционально тому, что не сделал (ст. 19 ч. (8)).
• Неустойка ограничена. Неустойка по договору — не больше 0,1% в день от неоплаченной суммы и не больше 10% от общей стоимости договора (ст. 18). Условие, которое противоречит закону, ничтожно, а остальной договор продолжает действовать.

Кроме денег, агент обязан точно и полно рассказать о состоянии объекта, ситуации на рынке и рисках сделки и сообщать вам, как продвигается работа (ст. 12 п. f), i)).

Если риэлтор работает на обе стороны

Один агент может представлять и продавца, и покупателя (или хозяина и арендатора), только если заранее предупредил об этом и все стороны дали письменное согласие (ст. 12 п. j), ст. 13). Конфликт интересов возникает и тогда, когда агент без вашего ведома и письменного согласия берёт деньги за эту сделку у кого-то, кроме вас, или когда у него самого есть вещное право или имущественный интерес в этой недвижимости.

Если конфликт интересов уладить нельзя, агент обязан отказаться от сделки и посоветовать сторонам другого риэлтора (ст. 13 ч. (4)).

Куда жаловаться и какие штрафы грозят риэлтору

Порядок такой (ст. 25):

1. Агент или агентство. Пишете им жалобу. На ответ у них 14 рабочих дней; если они промолчали, жалоба считается отклонённой.
2. Госорган или суд. Если вопрос не решён, обращайтесь в Государственную инспекцию по надзору за непродовольственными товарами и защите прав потребителей (ISSPNPC), которая защищает права клиентов риэлторов, в Совет по конкуренции или сразу в суд (ст. 24).

В Кодекс о правонарушениях добавляется статья 263⁵, штрафы по ней назначает ISSPNPC. Одна условная единица равна 50 леям.

Кроме того, AGCC может вынести агенту предупреждение, приостановить сертификат на срок до 6 месяцев или отозвать его (ст. 27, ст. 9). Повторное взимание платежей сверх договора и использование ложных сведений — грубые нарушения, за которые сертификат отзывают, и новый сертификат агент сможет запросить только через 12 месяцев (ст. 10).

Риэлторам: что сделать до января 2028 года

Кто работал риэлтором до 23 января 2027 года, может продолжать ещё 12 месяцев, то есть до 23 января 2028 года. За это время нужно получить оба сертификата (ст. 30 ч. (1)). О сертификате:

• документы подаются в AGCC; решение принимают не позже чем через 5 рабочих дней после того, как подан полный пакет (ст. 6 ч. (4));
• сертификат бесплатный и действует 5 лет; продлевать его нужно не позже чем за 30 рабочих дней до окончания срока, с подтверждением повышения квалификации (ст. 6 ч. (9), ст. 29);
• порядок сертификации устанавливает правительство отдельным положением (ст. 6 ч. (11)).

Получив сертификат, вы сообщаете о каждом договоре посредничества через модуль «Agenți imobiliari» не позже чем через 15 рабочих дней после подписания (ст. 20). Пока модуль не работает, договоры сообщают в электронном виде по инструкции AGCC (ст. 30 ч. (3)). Свой реестр договоров вы ведёте сами, а экземпляр каждого договора храните не меньше 6 лет.

Частые вопросы

Договор с риэлтором подписан до 23 января 2027 года. Он действует? Да. Договоры, начатые до вступления закона в силу, исполняются по прежним правилам (ст. 30 ч. (2)). Но запрет на предоплату действует уже сейчас — по Гражданскому кодексу.

Какой процент может брать риэлтор? Закон потолок не устанавливает. Комиссия — процент или фиксированная сумма, записанная в договоре. Требовать то, чего в договоре нет, агент не вправе.

Нужен ли сертификат, если я продаю квартиру сам? Нет. Закон распространяется на тех, кто за плату посредничает для клиента. Продавая или сдавая свою квартиру, вы ни для кого не посредничаете.

Что сделать перед подписанием договора с риэлтором

Спросите номер сертификата и проверьте его в реестре AGCC. Прочитайте договор: он должен быть письменным, с комиссией, сроком не больше 12 месяцев и условиями расторжения. Не платите аванс из комиссии и берите чек за любую сумму. Если продаёте, посмотрите также какие документы нужны для продажи квартиры; если снимаете — образец договора аренды и объявления об аренде квартир в Кишинёве.

Полный текст закона — на legis.md.