Средняя цена квадратного метра в Кишинёве в 2026 году превысила 1 700 €. За однокомнатную квартиру площадью 40 м² это около 68 000 €, за двухкомнатную — свыше 100 000 €. При таких суммах каждая деталь, которую вы проверите (или упустите), имеет значение.

Это руководство покрывает именно то, что нужно проверить до подписания любых документов: от юридической чистоты до расходов, о которых многие покупатели узнают слишком поздно.

1. Юридическая проверка квартиры

Ни один нотариус не заверит сделку при отсутствии документов или при наличии обременений на объекте. Вот что нужно запросить и откуда:

Выписка из Реестра недвижимости

Выдаётся в Агентстве государственных услуг (ASP) и подтверждает, кто является реальным собственником. В выписке также указаны ипотека, арест или другие ограничения на отчуждение.

Если вы не знакомы с этим документом, прочитайте наш гид о том, что такое кадастр и почему он важен.

Проверка обременений

Обременения — это юридические обязательства, которые блокируют продажу или могут создать проблемы после покупки:

• Активная ипотека — банк имеет залоговое право на объект
• Арест — наложен судом, прокурором или судебным исполнителем
• Судебные разбирательства — квартира является предметом судебного спора

Выписка из ASP содержит всю эту информацию. Если обнаружите арест, читайте подробную статью: как узнать об аресте на квартиру и как его оспорить.

Кадастровый сертификат

Подтверждает площадь, план квартиры и наличие несанкционированных перепланировок (снесённые стены, закрытые балконы). Объект без актуального кадастра не может быть продан по закону — или, что хуже, вы можете купить квартиру с площадью, отличающейся от реальной.

2. Ситуация с собственником

Документы могут быть в порядке, а сделка всё равно сорвётся из-за собственника. Проверьте:

• Сколько совладельцев? Все должны подписать договор у нотариуса. Если кто-то из них за границей, потребуется нотариальная доверенность — и процесс затянется на несколько недель.
• Квартира недавно унаследована? Незавершённые или оспоренные наследственные дела могут привести к аннулированию продажи, даже если вы уже подписали договор.
• Есть ли бывшие супруги с правами на объект? Если квартира была куплена в браке, согласие второго супруга необходимо даже после развода.

Обязательно запросите справку о составе семьи из Предприятия по управлению жилым фондом. Полный список необходимых документов смотрите в руководстве по документам для продажи.

3. Район и окружение

Дешёвая квартира в плохом районе всегда будет трудно перепродаваемой. Дорогая квартира в хорошем районе сохраняет стоимость. Изучайте район в разное время: утром (пробки, шум), вечером (освещение, безопасность), в выходные (соседи, парковка).

На что обращать внимание

Кишинёв: различия между секторами

Не все сектора одинаковы. Центр и Ботаника — самые высокие цены за квадратный метр, но и лучшая инфраструктура. Чеканы предлагают хорошее соотношение цены и качества, особенно в домах, построенных после 2015 года. Буюканы остаются популярными среди семей благодаря паркам и школам. Рышкановка — сильно зависит от конкретного микрорайона.

4. Старый дом или новостройка

У обоих вариантов есть реальные преимущества. Выбор зависит от бюджета, приоритетов и готовности к тщательной проверке.

Если выбираете новостройку

Проверьте застройщика до подписания чего-либо:

• Разрешение на строительство — действующее
• Ранее завершённые проекты — посетите их, поговорите с жильцами
• Договор — обратите внимание на срок сдачи, штрафные санкции и что происходит при невыполнении обязательств
• Лицензия — проверьте в Агентстве технического надзора

5. Реальные расходы на покупку

Цена квартиры — только часть затрат. Многие покупатели узнают о дополнительных расходах лишь у нотариуса.

Для точного расчёта налога при сделке смотрите полное руководство по налогам при купле-продаже недвижимости.

6. Финансирование: ипотека или Prima Casă Plus

Если покупаете не за наличные, есть два основных варианта:

• Классическая ипотека — первоначальный взнос 10–30%, ставка 7–8% годовых, срок до 25 лет
• Prima Casă Plus — без первоначального взноса, ставка ~8%, срок до 30 лет, госгарантия 50–70%

Prima Casă Plus подходит тем, у кого недостаточно накоплений для первоначального взноса. Полное сравнение, условия и процесс подачи описаны в статье Ипотека или Prima Casă Plus.

Не забудьте рассчитать реальный ежемесячный платёж — включая не только банковскую ставку, но и обязательное страхование, обслуживание дома и коммунальные.

7. Ключевые вопросы при осмотре

При первом осмотре эмоции могут заставить вас упустить важное. Идите подготовленным — со списком вопросов и с кем-то ещё. Вторая пара глаз замечает то, что вы пропускаете.

О документах и собственности

• Как давно вы владеете квартирой? (менее 3 лет = обратите внимание на причину быстрой продажи)
• Есть ли совладельцы, которые должны подписать?
• Есть ли активная ипотека или арест?
• Кадастр актуален?

О техническом состоянии

• Когда делался последний ремонт и что он включал?
• Менялись ли трубы и электрика?
• Есть ли следы влаги, плесени или протечек? (проверьте под потолком, в ванной и за мебелью)
• Нормально ли работают окна, балконные двери и радиаторы?

О ежемесячных расходах

• Сколько стоит отопление от Termoelectrica зимой?
• Есть ли индивидуальные счётчики на воду, газ, электричество?
• Какова ежемесячная плата за обслуживание дома?
• Есть ли долги по коммунальным? (запросите справки от поставщиков)

Если это новостройка

• Какие материалы использовались при строительстве?
• Есть ли гарантия от застройщика и на какой срок?
• Какова тепло- и звукоизоляция между квартирами?
• Что включает отделка — или квартира «под ключ» / «белый вариант»?

8. Техническая проверка на месте

Не полагайтесь только на внешний вид. Красиво отремонтированная квартира может скрывать серьёзные проблемы под штукатуркой.

Что проверить своими глазами:

• Стены — видимые трещины, пятна влаги, отслаивающаяся штукатурка
• Окна — нормальное открывание, герметичность, конденсат на стекле зимой (признак плохой изоляции)
• Ванная и кухня — давление воды, состояние видимых труб, нормальный слив
• Электрика — работающие розетки, современный электрощит (не советские пробки)
• Крыша (если последний этаж) — пятна на потолке = протечки
• Подвал (если первый этаж) — запах сырости, наличие плесени

Если есть сомнения, наймите независимого технического эксперта. Стоимость — 1 000–3 000 леев, но это может сэкономить десятки тысяч на ремонте.

9. Как торговаться по цене

Торг — это не просьба о скидке без основания. Это демонстрация того, почему запрашиваемая цена не соответствует реальности.

Конкретные аргументы, которые работают:

• Отчёт оценщика показывает стоимость ниже запрашиваемой цены
• Аналогичные квартиры в том же районе продаются дешевле (покажите конкретные объявления)
• Дефекты, требующие вложений — оцените стоимость ремонта и вычтите из цены
• Квартира давно на рынке — у продавца есть давление продать

Когда договоритесь, зафиксируйте цену через задаток. Прочитайте правила до перевода денег.

Больше приёмов торга — в статье как торговаться с владельцем квартиры.

10. Частые ошибки покупателей

Вот ошибки, которые встречаются чаще всего — и которых можно избежать, следуя шагам выше:

1. Спешка — Подписание договора после первого осмотра, без сравнения. Всегда смотрите минимум 3–5 квартир перед принятием решения.
2. Не проверяете документы — Верите на слово, что «всё в порядке». Любая юридическая проблема, обнаруженная после подписания, становится вашей.
3. Игнорируете район — Сосредотачиваетесь только на квартире, но не проверяете соседей, парковку, шум и транспорт.
4. Пропускаете техническую проверку — Свежий ремонт может скрывать плесень, ржавые трубы или опасную электрику.
5. Не считаете все расходы — Прибавьте 10–15% к цене квартиры на налоги, нотариуса, оценку и первый ремонт. Если этой маржи нет — вы смотрите слишком дорого.
6. Не торгуетесь — Цена в объявлении почти всегда завышена. Каждые сэкономленные 1 000 € — ваши.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Какой первый конкретный шаг для покупки квартиры?

Определите общий бюджет (не только цену квартиры, но и налоги, нотариуса и ремонт). Затем проверьте, подходите ли вы для ипотеки или Prima Casă Plus. И только после этого начинайте осматривать варианты.

Можно ли купить квартиру в Молдове, находясь за границей?

Да. Вам понадобится нотариальная доверенность, заверенная в консульстве или посольстве Республики Молдова в стране вашего пребывания. В доверенности должно быть явно указано право на покупку недвижимости и подписание договора купли-продажи.

Сколько времени занимает процесс покупки?

От первого осмотра до подписания у нотариуса — в среднем 2–4 недели, если документы в порядке. Если нужна ипотека, добавьте ещё 1–3 недели на одобрение банка.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке?

Да, но только если у застройщика есть проверяемая история проектов, сданных вовремя и без судебных разбирательств с клиентами. Посетите предыдущие объекты, поговорите с жильцами и внимательно изучите договор — особенно пункты о задержках и штрафах.

Какой документ самый важный?

Выписка из Реестра недвижимости от ASP. Это единственный документ, подтверждающий реального собственника, официальную площадь и наличие любых обременений (ипотека, арест, судебные споры).

Можно ли торговаться?

В большинстве случаев — да. Продавцы-физлица обычно закладывают маржу 3–10% в объявленную цену. Самые убедительные аргументы — дефекты, обнаруженные при осмотре, и цены сопоставимых квартир в том же районе.

Заключение

Покупка квартиры в Молдове не должна быть стрессом, если следовать логическому порядку: проверить документы, изучить район, сравнить цены, посчитать все расходы и торговаться обоснованно. Каждый шаг, сделанный сейчас, экономит проблемы и непредвиденные расходы в будущем.

Если вы в начале процесса, начните с бюджета и с 7 советов для покупателей в 2026 году.