Купили квартиру и хотите снести стену, расширить санузел или объединить комнаты? Кажется, всё просто — но в Молдове за самовольную перепланировку штрафуют и обязывают восстанавливать всё за свой счёт. Разберём, что можно делать без разрешения, что требует согласования, а что запрещено в принципе.

Что можно делать без разрешения

Косметические и отделочные работы не требуют никаких согласований. Их можно выполнять в любое время без уведомления властей.

Работы, разрешённые без согласования:

• Покраска стен, поклейка обоев, нанесение декоративной штукатурки
• Замена напольного покрытия (паркет, ламинат, линолеум, плитка)
• Замена межкомнатных дверей без изменения существующего проёма
• Монтаж гипсокартонных конструкций, натяжных потолков, плинтусов
• Замена кафельной плитки в ванной и на кухне
• Замена сантехники (раковина, ванна, душ) на том же месте
• Установка розеток, выключателей, светильников
• Монтаж кондиционера (внутренний блок; наружный блок — лучше уточнить у управляющей компании)
• Замена радиаторов отопления на аналогичные, на тех же местах
• Возведение ненесущих перегородок из гипсокартона или газобетона, если это не затрагивает конструкцию здания

Простое правило: если работа не затрагивает несущие конструкции, не переносит инженерные коммуникации и не меняет площадь или назначение помещений — можно делать самостоятельно.

Что требует разрешения на строительство

Как только вы затрагиваете конструкцию здания или переносите основные коммуникации, это становится регулируемой деятельностью. Кодекс градостроительства и строительства (№ 434/2023, вступил в силу 30 января 2025 года) и Закон № 75/2015 о жилье чётко определяют, какие работы требуют разрешения.

Требуют разрешения:

• Снос ненесущих стен, разделяющих комнаты (даже если стена не несущая, изменение планировки квартиры требует согласования)
• Расширение квартиры за счёт балкона или лоджии — превращение балкона в жилую комнату
• Перенос кухни или санузла в другое помещение или изменение их площади
• Перенос стояков водоснабжения, канализации или отопления
• Расширение или создание новых проёмов в несущих стенах (дверные и оконные проёмы)
• Объединение двух квартир — по горизонтали (снос общей стены) или по вертикали (пробивка перекрытия)
• Изменение системы отопления — установка радиаторов на балконе, изменение конфигурации стояков
• Утепление фасада или изменение цвета наружной отделки дома — требует отдельного согласования с местной администрацией

Куда обращаться за разрешением

Разрешение на строительство для перепланировки квартиры выдаётся примэрией по месту нахождения объекта. В Кишинёве заявки подаются в Главное управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений (DGAURF).

Необходимые документы

• Заявление о выдаче разрешения на строительство
• Копия документа, удостоверяющего личность
• Правоустанавливающий документ на квартиру
• Градостроительный сертификат для проектирования
• Технический проект, разработанный лицензированным проектировщиком
• Согласие ассоциации собственников (в ряде случаев)
• Технические заключения при необходимости (INST, пожарная служба, санитарная служба)

Сроки и стоимость

Разрешение выдаётся не позднее 10 рабочих дней с момента регистрации полного комплекта документов. Государственная пошлина за выдачу — небольшая, обычно несколько сотен леев. Основные расходы — это технический проект, стоимость которого составляет от 3 000 до 8 000 леев в зависимости от сложности.

Что категорически запрещено

Есть вмешательства, которые запрещены законом вне зависимости от наличия разрешения. Ни одна примэрия не согласует эти работы, потому что они угрожают безопасности всего дома.

Категорически запрещено:

• Снос или изменение несущих стен — они держат конструкцию всего здания. Инженер-конструктор может провести расчёт несущей способности, но в большинстве случаев снос несущей стены не согласовывается.
• Любое вмешательство в вентиляционные каналы — замуровывание, расширение или перенос каналов затрагивает все квартиры в данном вентиляционном блоке. Это наиболее часто выявляемое нарушение.
• Пробивка перекрытия для вертикального объединения квартир — нарушает конструкцию и сейсмостойкость здания.
• Расширение квартиры за счёт общего имущества (лестничные клетки, коридоры, подвалы).
• Изменения, затрагивающие внешний вид дома, без отдельного согласования с местными властями.

Закон № 75/2015 о жилье прямо запрещает проведение технической экспертизы и легализацию самовольных вмешательств в несущие конструкции здания. Если вы снесли несущую стену без разрешения, обратного пути нет: разрешение задним числом не выдаётся, а власти вправе потребовать восстановления конструкции.

Штрафы за самовольную перепланировку

Статья 180 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает ответственность за несанкционированные вмешательства в многоквартирных домах. Штраф составляет 100 условных единиц, то есть 2 000 леев по действующему курсу (1 у.е. = 20 леев).

Кому грозит штраф:

• Тем, кто расширил комнаты за счёт балконов или лоджий без разрешения
• Тем, кто расширил дверные или иные проёмы в несущих стенах
• Тем, кто перенёс кухню или санузел в другое помещение
• Тем, кто вмешался в вентиляционные каналы
• Тем, кто перенёс стояки водоснабжения, канализации или отопления
• Тем, кто объединил квартиры, пробив перекрытие

Проверки проводятся, как правило, по жалобам соседей или управляющей компании. Полномочный орган — Национальный инспекторат технического надзора (INST). Собственнику даётся не более 15 дней на устранение нарушения за собственный счёт.

Штраф в 2 000 леев может вырасти в ближайшее время: рассматриваются законодательные предложения по увеличению условной единицы с 20 до 50 леев (1% от средней зарплаты по экономике), что поднимет штраф до 5 000 леев.

Как узаконить уже выполненную перепланировку

Ситуация сложнее, чем кажется. Молдавское законодательство не предусматривает формальной процедуры «легализации» работ, выполненных без разрешения.

Что можно сделать на практике:

1. Оцените характер изменений. Если вы перенесли ненесущую стену и фактическая планировка не совпадает с данными кадастра, проблема носит административный характер, а не конструктивный.
2. Закажите новый геометрический план у лицензированного кадастрового специалиста. Он измерит квартиру в её нынешнем состоянии и составит актуальный план.
3. Обновите план в АСП (Агентство публичных услуг), чтобы данные соответствовали действительности. Это решит проблему при продаже или ипотеке.
4. Если изменения затронули конструкцию (снесена несущая стена, перенесён стояк), ситуация серьёзная. Легализации не существует — орган надзора вправе потребовать возврата в исходное состояние.

Главная практическая проблема возникает при продаже квартиры: если план в реестре не совпадает с реальностью, нотариус может отказать в сделке или покупатель потребует снижения цены.

Практические примеры

Случай 1: Хотите объединить гостиную и кухню

Если стена между гостиной и кухней не несущая, можно запросить разрешение. Потребуется технический проект с подтверждением, что стена не является конструктивной. Процесс занимает 2–6 недель и обходится в 3 000–8 000 леев с учётом проекта. Без разрешения — штраф и обязательное восстановление стены.

Случай 2: Хотите расширить ванную за счёт коридора

Перенос стен санузла и расширение за счёт нежилого пространства требуют разрешения, особенно если предполагается перенос сантехнических коммуникаций. Получить разрешение реально, но документация сложнее — потребуются технические заключения от служб водоснабжения и канализации.

Случай 3: Хотите превратить балкон в комнату

Для этого нужно разрешение и, как правило, согласие ассоциации собственников. Дом должен позволять такое изменение конструктивно. Это одна из самых популярных и вместе с тем сложно согласуемых переделок.

Случай 4: Заложили вентиляционный канал в ванной, чтобы выиграть место

Это запрещённое вмешательство, независимо от того, сделано ли оно намеренно или нет. Вентиляционные каналы обслуживают все этажи, и их блокировка затрагивает соседей выше и ниже. Штраф назначается при первой же проверке, устранение нарушения обязательно.

Роль ассоциации собственников

Перед любыми работами, требующими разрешения, рекомендуется уведомить ассоциацию собственников (АС). В ряде случаев АС вправе потребовать письменного согласования для работ, затрагивающих общее имущество или конструкцию дома.

Ассоциация не может заблокировать законно согласованные работы, однако может обратиться в надзорные органы, если работы ведутся без разрешения. Хорошие отношения с АС существенно упрощают весь процесс.

Итог

Правило простое: отделка и косметический ремонт — без согласований. Меняете конструкцию, переносите коммуникации или изменяете планировку — нужно разрешение. Трогаете несущие стены или вентиляционные каналы — запрещено при любых условиях.

Нынешний штраф в 2 000 леев меньше стоимости технического проекта, но это не повод для самоуправства: несогласованные изменения могут заблокировать продажу квартиры и создать куда более серьёзные проблемы в долгосрочной перспективе.

Если не знаете, несущая перед вами стена или нет, — первый шаг прост: пригласите инженера-конструктора для консультации. Час специалиста сэкономит месяцы проблем.

Если вас интересуют документы для продажи квартиры или что проверить перед покупкой квартиры — у нас есть подробные гиды на эти темы.