Разрешение на строительство дома в Молдове: документы, сроки, оплата и согласие соседей

Чтобы построить дом в Молдове, обычно нужно разрешение на строительство от примэрии, и выдать его она должна не позже чем через 30 дней. Согласия соседей среди документов нет: Градостроительный и строительный кодекс № 434/2023 перечисляет, что подаётся с заявлением, и запрещает требовать что-либо сверх этого списка.

Кодекс вступил в силу 30 января 2025 года, в тот же день утратил силу Закон № 163/2010 о разрешении выполнения строительных работ. Ниже шаги идут в том порядке, в каком вы их проходите, и у каждого правила указана статья кодекса: её можно показать в примэрии.

Когда разрешение не нужно

Кодекс перечисляет работы, для которых не нужны ни градостроительный сертификат, ни разрешение на строительство (ст. 150). Для дома из них важнее всего эти:

• Одноэтажный дом в селе. Индивидуальный одноэтажный дом площадью меньше 150 м² для одной или двух семей, вместе с хозяйственными постройками, на вашем участке в сельском населённом пункте и вне охраняемых зон.
• Пристройка до 15 м². Вспомогательная постройка у индивидуального дома на частном участке, кроме памятников и охраняемых зон, если выдержан нормативный отступ от границы и соблюдены санитарные и противопожарные нормы. Если площадь больше 15 м², вы уведомляете примэрию и берёте на себя последствия, вплоть до сноса.
• Ремонт, который не меняет дом. Ремонт забора, крыши или террасы без изменения формы, цвета и исходных материалов; внутренняя отделка; замена полов и окон, если проёмы сохраняют форму и размер.

Исключение для одноэтажного дома действует только в сельских населённых пунктах. Новый дом в городе, в том числе в самом Кишинёве, проходит все шаги ниже.

Градостроительный сертификат: информационный или для проектирования

Градостроительный сертификат говорит, что можно строить на участке: правовой, технический и архитектурно-градостроительный режим, установленный градостроительной документацией (ст. 101, ст. 104). Сертификатов два вида.

Информационный сертификат берут, когда нужно просто узнать правила, например перед покупкой участка. Примэрия выдаёт его не позже чем через 20 рабочих дней, он действует 12 месяцев, пока градостроительная документация населённого пункта не меняется (ст. 103).

Сертификат для проектирования нужен для проекта. Он обязателен, если генеральному градостроительному плану населённого пункта больше 10 лет. Если план новее, сертификат необязателен, и если вы его не запрашиваете, то уведомляете примэрию о начале проектирования (ст. 104). Выдают его за 30 дней (ст. 108), действует он на время проектирования, но не дольше 36 месяцев (ст. 109). Именно он устанавливает расстояния между постройками и границами улицы и соседнего участка (ст. 110).

К заявлению прикладывают письменное согласие собственника и, если нужно (ст. 105):

• отчёт технической экспертизы, когда вы реконструируете, перестраиваете или усиливаете существующую постройку;
• природоохранное разрешение, если Закон № 86/2014 требует оценки воздействия на окружающую среду;
• заключение по культурному наследию, если работы идут на историческом памятнике или в его охранной зоне.

Других документов примэрия требовать не может (ст. 105 ч. 3). Заключения санитарной и пожарной служб, когда их предусматривает градостроительная документация, примэрия запрашивает сама и прикладывает к сертификату (ст. 107 ч. 4–6).

Проект и его проверка

С сертификатом вы заказываете проект. Для разрешения нужны выписка из него и положительный отчёт о проверке проекта (ст. 148 ч. 1 п. a и d). Проект подаётся один раз, и примэрия не может вернуть его на доработку или дополнение (ст. 148 ч. 3).

Документы для разрешения на строительство

Заявление подают в примэрию. Разрешение выдаётся в электронном виде через систему SIA GEAP, на бумаге — только по вашей просьбе (ст. 148 ч. 1). Разрешение, выданное не через SIA GEAP, недействительно (ст. 148 ч. 14).

Для дома на участке без особых ограничений нужны (ст. 148 ч. 1):

• выписка из проекта: пояснительная записка, генеральный план, фасады, цветовые решения и проект организации строительных работ;
• положительный отчёт о проверке проекта;
• письменное согласие собственника;
• нотариально заверенное согласие совладельцев, если у участка или дома несколько собственников;
• копия договора об авторском надзоре;
• предварительный сертификат энергоэффективности, если его требует Закон № 282/2023.

Остальные документы из списка нужны, только если участок в особом положении: на историческом памятнике или в его охранной зоне, в охранной зоне дороги или сетей, рядом с военным объектом или рядом с зоной авиационного сервитута, или если работам нужно природоохранное разрешение либо археологический сертификат (certificat de descărcare de sarcină arheologică).

Примэрия не вправе требовать документы сверх этого списка (ст. 148 ч. 4). Если пакет неполный, она письменно отказывает в приёме прямо при подаче (ст. 148 ч. 5).

Сроки: от заявления до начала работ

Если начать вовремя мешают обстоятельства, которые от вас не зависят, продление просят не позже чем за 10 дней до конца срока. Продлевают один раз, не больше чем на 6 месяцев. Если работы не начались вовремя и продления нет, разрешение теряет силу и нужно новое (ст. 151 ч. 2–3). Продолжительность работ указывается в разрешении по проекту (ст. 151 ч. 5).

Если у участка меняется владелец, например вы его продаёте, разрешение остаётся в силе, а новый владелец обязан уведомить примэрию (ст. 151 ч. 4).

Если примэрия не ответила за 30 дней

Отказ тоже должен прийти через SIA GEAP в течение 30 дней, с причинами и нормами, на которых он основан (ст. 148 ч. 19). Если срок прошёл, а нет ни разрешения, ни отказа, отправьте заказным письмом уведомление в Национальный антикоррупционный центр и в Национальную инспекцию по техническому надзору (ст. 148 ч. 18).

В уведомлении вы под свою ответственность заявляете, что в срок не получили ни разрешения, ни отказа и что срок не приостанавливали. По этому уведомлению рассматривают правонарушение: превышение срока выдачи. Если в срок не выдали градостроительный сертификат для проектирования, порядок тот же (ст. 108 ч. 6).

Сколько стоит

Кодекс сумму не устанавливает. Плату за градостроительный сертификат и разрешение на строительство каждый местный совет утверждает ежегодно (ст. 111, ст. 162) по методике Постановления Правительства № 578/2024. Плата покрывает подготовку и выдачу документа: рабочие часы служащих и ещё 30% на материалы, администрирование и другие косвенные расходы (п. 10). Проект, проверку и авторский надзор вы оплачиваете отдельно, специалистам.

• Платят через MPay, до выдачи документа (п. 16–17).
• За выдачу в течение 10 рабочих дней платят больше, по коэффициенту местного совета. Срочная выдача невозможна, если нужны заключения учреждений, не подчинённых примэрии (п. 6).
• Базовая плата за информационный сертификат — 0,75 от платы за сертификат для проектирования (п. 12).
• Местный совет может дать льготы отдельным категориям людей (ст. 162 ч. 4).

Примэрия обязана публиковать тарифы на своём сайте, а если сайта нет — на доске объявлений в здании (п. 4). Решение Муниципального совета Кишинёва о тарифах на 2026 год мы не нашли, поэтому сумму не называем: проверьте её на сайте своей примэрии перед подачей.

Когда нужно согласие соседей

Для разрешения на строительство — нет. Согласия соседа в ст. 148 ч. 1 нет, и примэрия не может его потребовать (ч. 4). Единственное нотариальное согласие в списке — от совладельцев, то есть тех, кому участок или дом принадлежит вместе с вами.

Но расстояния до границы соблюдать нужно. Гражданский кодекс требует строить не ближе 60 см от границы, если закон или градостроительный регламент не предусматривают другого, а деревья выше 2 м сажать не ближе 2 м от неё (ст. 598). Если расстояние не соблюдено, сосед вправе потребовать снести постройку за ваш счёт. Какое расстояние действует для вашего участка, указано в градостроительном сертификате для проектирования (ст. 110). Про заборы, границы и деревья — в статье о согласии соседей и законных расстояниях.

При узаконивании дома, построенного без разрешения, — да. До 30 января 2028 года в Реестре недвижимого имущества можно зарегистрировать индивидуальный дом, построенный без разрешения или с отступлениями от него (ст. 387 ч. 4). Условия: не больше двух этажей, в черте населённого пункта, построен после 1996 года и был в эксплуатации на 30 января 2024 года. То же касается хозяйственных построек при нём и дачных домов в садоводческих товариществах. Понадобятся:

• ваша нотариально заверенная декларация о том, что вы отвечаете за соответствие дома основным требованиям и за его целостность;
• сертификат о возведении постройки от примэрии (certificatul privind edificarea construcției);
• нотариально заверенные согласия собственников соседних участков, если нормативный отступ от границ не соблюдён.

Без этих документов регистрация запрещена (ст. 387 ч. 5). Она запрещена и для домов в зонах затопления или оползней, а также в охраняемых зонах и в охранной зоне дороги или сетей, если нет согласия ответственного органа. В реестре остаётся отметка о том, что объект построен без градостроительной документации или с отступлениями от неё, и снять её нельзя, пока дом существует. Что даёт запись в реестре: что такое кадастр дома и почему это важно.

Образец согласия соседей для регистрации дома

Мы подготовили образец согласия по ст. 387 ч. 4 п. a: сосед заявляет, что согласен на регистрацию вашего дома, хотя от дома до вашей общей границы меньше нормативного отступа. Впишите имена и IDNP, адреса, кадастровые номера обоих участков и фактическое расстояние до границы. Кодекс требует нотариального заверения, поэтому с образцом идите к нотариусу. Если отступ не соблюдён от нескольких соседей, согласие нужно от каждого.

Скачать образец согласия соседей (.docx)

Что сделать до подачи заявления

Узнайте, сколько лет генеральному градостроительному плану вашего населённого пункта: от этого зависит, обязателен ли сертификат для проектирования. Если вы только выбираете участок, возьмите информационный сертификат до покупки, чтобы знать, что на нём можно строить. Проверьте тарифы на сайте примэрии и сохраните подтверждение даты, когда примэрия зарегистрировала заявление: от неё отсчитываются 30 дней.