Ce presupune vânzarea unui apartament în Moldova

Vânzarea unui apartament în Republica Moldova poate părea un proces complicat, mai ales dacă ești la prima tranzacție imobiliară. Ai de pregătit acte, de urmat proceduri la notar și la Agenția Servicii Publice (ASP), iar dacă lipsește un singur document, notarul pur și simplu nu autentifică contractul. Mai jos trec prin actele necesare pentru vânzarea unui apartament, pașii legali și costurile la care să te aștepți.

De ce contează să ai actele pregătite din timp

Dacă ai toate actele gata înainte să listezi apartamentul, cumpărătorul vede că totul e în regulă și procesul merge mai repede. Fără setul complet de documente, notarul nu poate autentifica contractul. În practică, lipsa unui singur certificat poate amâna tranzacția cu câteva săptămâni — suficient cât cumpărătorul să se razgândească sau să găsească alt apartament. De aceea, recomand să începi pregătirea actelor cu cel puțin două săptămâni înainte de a pune apartamentul pe piață.

Ce acte sunt necesare pentru vânzarea unui apartament în Moldova

1. Acte de proprietate

Actele de proprietate confirmă că apartamentul aparține legal vânzătorului. Fără ele, nicio tranzacție nu poate avea loc. Sunt necesare două documente principale:

• Certificatul de înregistrare a bunului imobil — eliberat de ASP, confirmă dreptul de proprietate
• Extrasul din registrul bunurilor imobile — arată situația juridică actuală a apartamentului (dacă există gaj, sechestru sau alte sarcini)

Extrasul are o valabilitate limitată (de regulă 30 de zile), așa că solicitarea lui se face mai aproape de data tranzacției.

2. Buletin sau pașaport — proprietar și co-proprietari

Notarul verifică identitatea tuturor persoanelor implicate în tranzacție. Dacă apartamentul are mai mulți co-proprietari (de exemplu, soț-soție sau frați care au moștenit), toți trebuie să fie prezenți la notar cu actele de identitate valabile. Un buletin expirat nu este acceptat — verifică din timp data expirării.

3. Certificat privind valoarea cadastrală

Acest certificat stabilește valoarea oficială a imobilului conform cadastrului. Notarul îl folosește pentru calculul taxelor notariale, iar cumpărătorul îl poate solicita pentru a compara cu prețul de piață. Se obține de la ASP, fizic sau online prin servicii.gov.md, în 1-3 zile lucrătoare. Taxa pentru eliberare este de circa 100-250 MDL, în funcție de urgență. Află mai multe despre ce înseamnă cadastrul și de ce contează.

4. Certificat de la Întreprinderea de Gestionare a Fondului Locativ

Acest document confirmă lista persoanelor înregistrate (cu viză de reședință) în apartament. Dacă în apartament sunt înregistrate persoane care nu au legătură cu tranzacția, vânzarea se poate complica. De regulă se obține în 1-2 zile de la administrația blocului. Verifică totodată dacă pe apartament nu este pus sechestru — un sechestru activ blochează complet vânzarea.

5. Certificat privind lipsa datoriilor la utilități

Trebuie să demonstrezi că nu ai restanțe la niciun furnizor de servicii comunale. Notarul nu va autentifica tranzacția dacă există datorii. Ai nevoie de certificate separate de la fiecare furnizor:

• Apă — de la Apă-Canal Chișinău (sau furnizorul local)
• Energie electrică — de la Premier Energy
• Gaz — de la Moldovagaz
• Întreținere bloc — de la asociația de locatari sau administrația blocului

Fiecare certificat se obține în 1-3 zile, dar dacă ai datorii, va trebui mai întâi să le achiți. Recomand să ceri aceste certificate în paralel, nu pe rând.

6. Certificat privind componența familiei

Poate fi solicitat de notar în unele cazuri, în special dacă apartamentul a fost moștenit sau dacă vânzătorul este căsătorit. Scopul este de a confirma că nu există alți membri ai familiei care ar avea drepturi asupra apartamentului. Se obține de la oficiul stării civile sau primărie.

7. Procura notarială (dacă proprietarul lipsește)

Dacă proprietarul nu se poate prezenta personal la tranzacție (se află în străinătate, de exemplu), un reprezentant poate acționa în numele lui pe baza unei procuri notariale. Procura trebuie autentificată de un notar și trebuie să menționeze explicit dreptul de a vinde bunul imobil respectiv. Dacă proprietarul este în afara Moldovei, procura se poate autentifica la consulat.

8. Alte documente, în funcție de situația juridică

Nu toate tranzacțiile sunt la fel. În funcție de cum a fost dobândit apartamentul, notarul poate cere și:

• Contract de privatizare — dacă apartamentul a fost privatizat
• Certificat de moștenitor — dacă apartamentul a fost primit prin moștenire
• Contract de donație — dacă apartamentul a fost primit cadou

Aceste documente completează istoricul juridic al proprietății și sunt necesare doar dacă situația o impune.

Unde și cum obții fiecare document

Acte de proprietate și extrasul cadastral — ASP

ASP (Agenția Servicii Publice) este instituția centrală care eliberează certificatul de înregistrare, extrasul cadastral și certificatul de valoare cadastrală. Poți merge fizic la ghișeu sau solicita online prin servicii.gov.md. Termenul standard este de 3-5 zile lucrătoare, dar există și servicii urgente (în 1-2 zile) contra unei taxe suplimentare.

Certificate de la furnizorii de utilități

Fiecare furnizor emite propriul certificat privind lipsa datoriilor. De regulă, aceste documente se pot obține în 1-3 zile. Recomand să soliciți toate certificatele în aceeași zi — astfel economisești timp și le primești aproape simultan.

Rezumat termene și costuri orientative

Tarifele exacte se pot verifica pe asp.gov.md.

Pașii legali pentru vânzarea unui apartament

Evaluarea, pregătirea și listarea

Stabilești prețul pe baza valorii de piață, compari cu apartamente similare din zonă și pregătești actele. Dacă apartamentul necesită reparații cosmetice, le faci acum — un apartament pregătit se vinde mai repede și la un preț mai bun.

Negocierea și arvuna

După ce găsești cumpărătorul, urmează negocierea prețului. De regulă, cumpărătorul plătește o arvună (de obicei 5-10% din preț) care confirmă intenția serioasă de cumpărare. Arvuna se fixează printr-un acord scris și protejează ambele părți.

Perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notar

Notarul verifică toate actele, se asigură că nu există impedimente legale (sechestru, gaj, datorii), redactează contractul de vânzare-cumpărare și autentifică semnăturile. Ambele părți trebuie să fie prezente (sau reprezentate prin procură). Notarul explică fiecărei părți drepturile și obligațiile care decurg din contract.

Înregistrarea tranzacției la ASP

După semnarea contractului la notar, cumpărătorul devine proprietar oficial doar după înregistrarea dreptului de proprietate la ASP. Aceasta se face pe baza contractului autentificat și durează de regulă 3-7 zile lucrătoare. Până la înregistrare, dreptul de proprietate nu s-a transferat complet.

Greșeli frecvente ale vânzătorilor

Pregătirea incompletă a actelor. Am văzut cazuri în care vânzătorul ajungea la notar fără extrasul cadastral actualizat sau fără certificatul de la Fondul Locativ. Notarul a refuzat tranzacția pe loc, iar cumpărătorul a trebuit să aștepte încă o săptămână — suficient cât să înceapă să caute alte opțiuni.

Subestimarea timpului necesar. Unele certificate se obțin în 1-2 zile, dar altele pot dura 5-7 zile, mai ales dacă se solicită servicii standard (nu urgente). Dacă ai nevoie de mai multe documente de la ASP, planifică minimum 2 săptămâni de rezervă.

Omiterea verificării datoriilor. Chiar dacă ești sigur că ai plătit toate facturile, verifică. Uneori apar restanțe mici (penalități de întârziere, recalculări) care nu apar în facturile lunare, dar se văd în certificatul de la furnizor. O datorie de 50 de lei poate bloca toată tranzacția.

Costuri implicate în tranzacție

Taxele pe care vânzătorul sau cumpărătorul le suportă pot include:

• Taxe notariale — de la 0,1% până la 1,3% din valoarea tranzacției (pentru persoane fizice), în funcție de gradul de rudenie
• Taxa de stat — 0,5% din prețul contractului
• Taxe ASP pentru înregistrarea dreptului de proprietate
• Certificate și extrase — vezi tabelul de mai sus

De regulă, taxele notariale și taxa de stat sunt achitate de cumpărător, dar acest lucru se negociază între părți. Citește mai mult despre impozitul pe bunuri imobile și taxele la vânzare-cumpărare.

FAQ

1. Cât timp durează să pregătesc toate actele?

În medie, între 3 și 10 zile lucrătoare, în funcție de câte documente trebuie obținute și dacă optezi pentru servicii standard sau urgente. Dacă ai datorii de achitat, adaugă câteva zile suplimentare. Recomandarea este să începi cu cel puțin 2 săptămâni înainte de data planificată a tranzacției.

2. Pot vinde apartamentul dacă am datorii la utilități?

Nu. Notarul nu autentifică contractul dacă există restanțe la utilități. Trebuie să achiți integral toate datoriile și să obții certificatele de la fiecare furnizor care confirmă lipsa restanțelor. Abia după aceea se poate programa tranzacția.

3. Sunt necesare acte suplimentare pentru apartamente moștenite?

Da, se solicită certificatul de moștenitor eliberat de notar, care confirmă dreptul tău legal de proprietate. Dacă există mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea. Citește ghidul complet despre moștenirea unui apartament în Moldova.

4. Pot vinde apartamentul fără a fi prezent fizic?

Da, cu procura notarială. Procura trebuie să menționeze explicit dreptul de a vinde apartamentul respectiv. Dacă ești în afara Moldovei, o poți autentifica la consulatul moldovenesc din țara în care te afli.

5. Ce se întâmplă dacă lipsesc actele de proprietate?

Actele trebuie reemise de ASP. Procesul implică depunerea unei cereri și poate dura 5-15 zile lucrătoare, în funcție de complexitate. În cazuri excepționale (documente din perioada sovietică sau documente pierdute fără evidență digitală), termenul poate fi mai mare.

6. Cumpărătorul trebuie să prezinte acte?

Da — buletin sau pașaport valid, iar în unele cazuri documente privind proveniența banilor. Dacă cumpărătorul apelează la un credit ipotecar, banca va solicita documente suplimentare atât de la cumpărător, cât și despre apartament.

Concluzie

Dacă aduni din timp toate actele necesare pentru vânzarea unui apartament, tranzacția decurge rapid și fără surprize. Începe cu actele de la ASP (care durează cel mai mult), continuă cu certificatele de la utilități și verifică că nu ai nicio datorie restantă. Nu lăsa colectarea documentelor pe ultimul moment — planifică minimum 2 săptămâni de rezervă.