Без письменного договора любой спор между арендодателем и арендатором решается с трудом — или не решается вовсе. Гражданский кодекс Республики Молдова (ст. 1251–1282) требует, чтобы договор найма жилья содержал как минимум данные сторон, описание квартиры и условия оплаты. Ниже — готовый образец, который можно адаптировать, с пояснениями к каждому разделу.

Перед подписанием: что нужно проверить

Прежде чем ставить подпись, убедитесь, что арендодатель может предъявить:

• Выписку из Реестра недвижимого имущества (не старше 30 дней) — она подтверждает, что подписант является реальным собственником и на квартире нет ареста или залога.
• Удостоверение личности — проверьте, чтобы имя в выписке совпадало с документом.
• Кадастровый сертификат — кадастр подтверждает точную площадь и назначение помещения.
• Если квартира принадлежит нескольким совладельцам (супруги, наследники), все должны дать согласие на аренду. Одна отсутствующая подпись может сделать договор недействительным.

Пример договора аренды

Скачать официальный образец

Министерство юстиции Республики Молдова публикует стандартный шаблон договора найма. Его можно скачать бесплатно с законодательного портала:

I. Стороны договора

В этом разделе указываются данные собственника (наймодатель) и арендатора (наниматель).

• Физические лица: имя, фамилия, персональный код (IDNP), адрес проживания.
• Юридические лица: наименование компании, фискальный код, адрес офиса.
• Если подписывает представитель, укажите его должность и документ, дающий право подписи (доверенность, учредительный акт).

Частая ошибка: вписывают данные из паспорта вместо удостоверения личности. Используйте удостоверение — именно оно признаётся в гражданских отношениях внутри страны. Для юридических лиц проверьте, что компания не находится в процессе ликвидации, иначе договор может быть оспорен.

II. Предмет договора

Опишите как можно точнее, что именно сдаётся или берётся в аренду:

• Тип недвижимости (квартира, дом, коммерческое помещение), полный адрес, площадь и кадастровый номер. Пример: "Двухкомнатная квартира, 55 м², ул. Михая Эминеску 15, Кишинёв, кадастровый номер XXXX".
• Дата начала и окончания. Если не устанавливаете фиксированный срок, напишите явно «на неопределённый срок». В этом случае любая из сторон может расторгнуть договор с уведомлением за 3 месяца (ст. 1281 ГК).

III. Арендная плата и порядок оплаты

Этот раздел должен чётко ответить на четыре вопроса:

1. Сколько? — Сумма в леях (напр.: 5 000 MDL/месяц). Если хотите иметь возможность повышать плату ежегодно, добавьте оговорку об индексации в привязке к инфляции.
2. Как? — Банковский перевод или наличные. Укажите IBAN и крайний срок (напр.: до 10-го числа месяца).
3. Какие штрафы? — Обычно 0,1 % в день от просроченной суммы.
4. Кто платит за коммуналку? — Укажите явно, включены ли вода, газ и электричество в арендную плату или оплачиваются отдельно.

Совет из практики: если платите наличными, требуйте расписку, подписанную собственником, при каждой оплате. Без доказательства вы не сможете подтвердить факт оплаты. Банковский перевод надёжнее — выписка со счёта служит автоматическим подтверждением.

IV. Права и обязанности сторон

Собственник (наймодатель):

• Передаёт квартиру в рабочем состоянии, без скрытых дефектов.
• Несёт ответственность за капитальный ремонт (кровля, электропроводка, трубы).
• Может проверять состояние квартиры, но только с предварительным уведомлением.
• Может расторгнуть договор при неуплате арендной платы. По закону срок по умолчанию — 3 месяца неоплаты (ст. 1282 ГК), но в договоре можно установить более короткий срок (например, 30 дней).

Арендатор (наниматель):

• Оплачивает аренду в срок и поддерживает квартиру в надлежащем состоянии (уборка, мелкий ремонт).
• Не сдаёт квартиру в субаренду без письменного согласия собственника.
• Может требовать снижения арендной платы, если квартира становится частично непригодной (напр.: поломка отопления зимой).
• Может делать улучшения, но только с согласия собственника. Если планируете ремонт в съёмной квартире, заранее определите, кто несёт расходы и что происходит с вложениями по окончании договора.

V. Изменение и расторжение

Любое изменение условий оформляется только в письменном виде, подписанном обеими сторонами.

Договор может быть расторгнут досрочно в нескольких типичных ситуациях:

• Арендная плата не вносилась в течение 3 месяцев (срок по умолчанию по закону). Договором может быть предусмотрен более короткий срок.
• Арендатор использует квартиру не по назначению.
• Квартира сдана в субаренду без согласия.

Включите срок предупреждения — закон предусматривает 3 месяца для бессрочных договоров (ст. 1281 ГК), а для срочных — срок предупреждения устанавливается в договоре.

Деталь, которую многие упускают: если договор истёк, а арендатор продолжает проживать без возражений со стороны собственника, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 1280 ГК). Если вы этого не хотите, направьте письменное уведомление до истечения срока.

VI. Заключительные положения

• Споры решаются сначала мирным путём; если соглашение не достигнуто — в судах Республики Молдова.
• Приложите акт приёма-передачи (обязательно) и опись мебели и бытовой техники.
• Договор подписывается минимум в 2 экземплярах, по одному для каждой стороны.

Акт приёма-передачи

Многие пропускают этот документ, но акт приёма-передачи так же важен, как и сам договор. Без него по окончании аренды невозможно доказать, какие повреждения были изначально, а какие нанёс арендатор.

Что должен содержать:

• Дата передачи и адрес квартиры.
• Состояние каждой комнаты: стены, полы, столярка, сантехника.
• Показания счётчиков воды, газа и электричества.
• Полный список мебели и бытовой техники (марка, состояние, имеющиеся дефекты).
• Приложенные фотографии — сфотографируйте всё на телефон и сохраните. В случае спора фотографии с датой имеют доказательную силу.

Акт подписывается в двух экземплярах и прилагается к договору. По окончании аренды составляется второй акт приёма-передачи — зафиксированное состояние сравнивается с первоначальным, и расхождения определяют, удерживает ли собственник что-либо из депозита.

Договор аренды vs. договор безвозмездного пользования

Если предоставляете квартиру родственнику безвозмездно, вам нужен не договор найма, а договор безвозмездного пользования (комодат). Разница проста: комодат — бесплатно, аренда — нет. Но даже комодат необходимо оформить письменно, иначе невозможно доказать условия пользования.

Практические рекомендации

• Стоит показать договор юристу перед подписанием, особенно если сумма велика или срок длительный.
• Включите оговорку о гарантийном депозите (обычно равен одному месяцу аренды) — без неё взыскание ущерба затруднено. Укажите, в каких случаях депозит удерживается и в какой срок возвращается.
• Добавьте оговорку о форс-мажоре (пожар, землетрясение, наводнение), которая приостанавливает обязательства обеих сторон на время события.
• Установите чёткие правила по домашним животным, курению и долгосрочному проживанию третьих лиц. Эти ситуации вызывают больше всего конфликтов на практике.
• Сохраните скан подписанного договора в электронном виде — бумага теряется, телефон остаётся.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли регистрировать договор в налоговой? Да. Договор необходимо зарегистрировать в Государственной налоговой службе в течение 3 дней с момента подписания. Собственник уплачивает налог в размере 7 % от дохода от аренды. Подробнее обо всех налогах, связанных с недвижимостью, читайте в нашем руководстве о налогах на недвижимость.

Что делать, если арендатор не платит? Согласно закону (ст. 1282 ГК), вы можете требовать расторжения после 3 месяцев неоплаты. Если в договоре установлен более короткий срок (напр.: 30 дней), применяется срок из договора. Пеня рассчитывается в соответствии с договорной оговоркой.

Можно ли повысить арендную плату в течение срока договора? Только раз в год, либо с согласия арендатора, либо если в договоре уже есть оговорка об индексации.

Когда и как возвращается депозит? Срок возврата устанавливается в договоре — обычно 14 дней с момента передачи квартиры. Собственник может удержать из депозита только суммы, обоснованные ущербом, зафиксированным при передаче, на основании акта приёма-передачи.

Нужно ли нотариальное удостоверение договора? Не обязательно. Договор найма действителен и в простой письменной форме, подписанный обеими сторонами. Нотариальное удостоверение необязательно, но даёт преимущество — договор приобретает силу исполнительного документа, и собственник может требовать принудительного исполнения без обращения в суд.

Что происходит, если собственник продаёт квартиру? Договор аренды остаётся в силе, если новый собственник знал о его существовании или если арендатор проживал в квартире на момент продажи. Новый собственник принимает на себя права и обязанности наймодателя (ст. 1276 ГК).