Как унаследовать квартиру или дом в Молдове? Какие документы собирать, сколько это стоит и в какие сроки нужно действовать?

Наследование недвижимости — это юридическая процедура передачи права собственности на имущество от умершего к его наследникам. В Молдове процедура проходит у нотариуса, длится минимум 6 месяцев и обходится в 1 500 – 4 000 MDL для простых случаев.

Многие жители Молдовы становятся собственниками жилья через наследство. Квартира от родителей, дом от бабушки, участок земли от другого родственника. Процедура на первый взгляд кажется простой, но на деле включает строгие сроки, визиты к нотариусу и пачку документов.

Проблема в том, что многие наследники не знают, с чего начать. Одни пропускают 6-месячный срок, даже не подозревая о нём. Другие договариваются устно с братьями и сёстрами, а через пару лет оказываются в суде. Ниже — пошаговая процедура наследования недвижимости в Республике Молдова: какие документы собирать, сколько это стоит, какие сроки соблюдать и каких ошибок избегать.

Виды наследования в Республике Молдова

Гражданский кодекс Республики Молдова (Книга четвёртая) регулирует два вида наследования:

Наследование по завещанию

Наследование по завещанию происходит, когда умерший оставил действительное завещание. Завещание может быть:

• Собственноручным (олографическим) — написано полностью от руки, датировано и подписано завещателем
• Нотариальным (аутентичным) — составлено у нотариуса с соблюдением установленных форм
• Тайным — передано нотариусу в запечатанном конверте

Завещатель может свободно распоряжаться своим имуществом, за одним важным исключением: обязательная доля. Она защищает обязательных наследников (несовершеннолетних детей, нетрудоспособных совершеннолетних детей, супруга/супругу и нетрудоспособных родителей), которые имеют право минимум на половину доли, причитающейся им по закону.

Наследование по закону

Если завещания нет или оно не охватывает всё имущество, применяется наследование по закону. Наследники делятся на очереди (классы приоритета):

Основное правило: Наследники более высокой очереди исключают наследников более низких очередей. Например, если есть дети и супруг (I очередь), братья умершего (II очередь) не наследуют.

Доля пережившего супруга: Переживший супруг наследует наравне с любой очередью наследников. Его доля варьируется:

• Наряду с I очередью — доля, равная доле каждого ребёнка, но не менее 1/4 наследства
• Наряду с II очередью — не менее 1/2 наследства
• Наряду с III или IV очередью — не менее 3/4 наследства
• При отсутствии других наследников — всё наследство

Наследование по праву представления

Если наследник I очереди умер до наследодателя, его дети (внуки наследодателя) наследуют по праву представления, разделив между собой долю своего умершего родителя.

Срок принятия наследства

Правило 6 месяцев

С момента открытия наследства (даты смерти) наследники имеют 6 месяцев для принятия или отказа от наследства.

Принятие осуществляется:

• Подачей заявления нотариусу — самый надёжный способ
• Фактическим принятием — если наследник вступил во владение имуществом, оплатил долги умершего или управлял имуществом (например, оплачивал коммунальные услуги)

Что делать, если пропущен срок в 6 месяцев?

Если вы пропустили срок, не всё потеряно. Есть два пути:

1. Восстановление срока по соглашению — если остальные наследники, уже принявшие наследство, согласны, нотариус может выдать новое свидетельство о наследстве
2. Восстановление срока через суд — если другие наследники не согласны или их нет, можно подать заявление в суд. Необходимо доказать уважительные причины пропуска (тяжёлая болезнь, пребывание за границей без возможности связи, незнание о смерти и т.д.)

Суд восстановит срок, если заявление подано в течение 6 месяцев после устранения причины, помешавшей принятию наследства.

Отказ от наследства

Наследник может отказаться от наследства, подав заявление нотариусу в течение 6 месяцев. Отказ необратим и распространяется на всё наследство — нельзя принять квартиру и отказаться от долгов.

Пошаговая процедура

Процесс выглядит так:

Шаг 1: Открытие наследственного дела

Обратитесь к нотариусу по месту последнего жительства умершего. Нотариус откроет наследственное дело на основании:

• Свидетельства о смерти
• Вашего документа, удостоверяющего личность
• Документа, подтверждающего родство (свидетельство о рождении, свидетельство о браке и т.д.)

Шаг 2: Определение наследственного имущества

Нотариус запрашивает информацию об имуществе умершего:

• Выписка из Реестра недвижимого имущества (от АГУ) — подтверждает, какой недвижимостью владел умерший
• Банковские сведения, автомобили, другое движимое имущество

Шаг 3: Определение круга наследников

Нотариус проверяет наличие завещания и устанавливает всех законных наследников. Могут потребоваться:

• Справка о составе семьи
• Заявления от других наследников (о принятии или отказе)

Шаг 4: Подача документов

Необходимо представить все требуемые документы (см. следующий раздел). Нотариус проверяет законность и подлинность документов.

Шаг 5: Выдача свидетельства о наследстве

После истечения 6-месячного срока и проверки всех документов нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство. Это документ, который официально подтверждает ваше право собственности на унаследованное имущество.

Шаг 6: Регистрация права собственности

Со свидетельством о наследстве обращаетесь в Агентство государственных услуг (АГУ) для регистрации недвижимости на ваше имя в Реестре недвижимого имущества.

Необходимые документы для наследования недвижимости

Полный список документов, которые нужно представить нотариусу:

Документы, касающиеся умершего

• Свидетельство о смерти (оригинал)
• Документ, удостоверяющий личность умершего (если имеется)
• Справка о последнем месте жительства — выдаётся примэрией или органом учёта населения

Документы наследника

• Документ, удостоверяющий личность (удостоверение или паспорт)
• Подтверждение родства:
  • Свидетельство о рождении — для детей
  • Свидетельство о браке — для супруга/супруги
  • Другие акты гражданского состояния (для братьев, сестёр, родителей и т.д.)
• Завещание (при наличии)

Документы на недвижимость

• Выписка из Реестра недвижимого имущества (от АГУ)
• Документ о праве собственности умершего (договор купли-продажи, договор приватизации, предыдущее свидетельство о наследстве, договор дарения и т.д.)
• Справка о кадастровой стоимости недвижимости

Дополнительные документы (при необходимости)

• Справка о составе семьи
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Заявления об отказе или принятии от других наследников
• Судебное решение (при восстановлении срока)

Нотариус может запросить и другие документы в зависимости от сложности дела.

Расходы при наследовании недвижимости

Наследование не бесплатно. Основные расходы:

Нотариальные сборы

Нотариус взимает плату за открытие наследственного дела и выдачу свидетельства о наследстве. Ориентировочные тарифы:

Тарифы зависят от выбранного нотариуса и сложности дела.

Сборы АГУ (Кадастр)

Для регистрации права собственности в Реестре недвижимого имущества:

Налог на наследство

В Республике Молдова наследство не облагается налогом для граждан Молдовы. Налог на доход, полученный в порядке наследования, не уплачивается согласно Налоговому кодексу.

Внимание: если вы решите продать унаследованную недвижимость, налог на доход от продажи будет рассчитываться особым образом. Налоговая база — разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью недвижимости на момент наследования. Рассчитать ориентировочный налог можно с помощью нашего калькулятора налога при продаже.

Общая ориентировочная стоимость

Для простого наследования (один наследник, одна недвижимость, без споров) общая стоимость составляет от 1 500 до 4 000 MDL. Сложные случаи с несколькими наследниками, несколькими объектами или судебными спорами обходятся значительно дороже.

Регистрация права собственности в АГУ

После получения свидетельства о наследстве у нотариуса следующий обязательный шаг — регистрация в Агентстве государственных услуг (АГУ).

Почему регистрация важна?

Без регистрации в Реестре недвижимого имущества вы не сможете:

• Продать недвижимость
• Подарить недвижимость
• Заложить недвижимость для получения кредита
• Совершить любую юридическую операцию с недвижимостью

Свидетельство о наследстве даёт вам право, но регистрация в АГУ делает его действительным для третьих лиц.

Процедура регистрации

1. Обращаетесь в территориальное отделение АГУ с:
   • Свидетельством о наследстве (оригинал)
   • Документом, удостоверяющим личность
   • Заявлением о регистрации
2. Оплачиваете регистрационный сбор
3. АГУ проверяет документы и регистрирует право

Сроки регистрации

Подробнее о кадастре и регистрации недвижимости читайте в нашем руководстве о том, что означает кадастр и почему это важно.

Наследование между несколькими наследниками

Ситуация усложняется, когда недвижимость нужно разделить между несколькими наследниками. Варианты:

Общая собственность

Если несколько наследников приняли наследство, недвижимость становится общей долевой собственностью. Каждый наследник владеет идеальной долей (например, 1/3 квартиры), а не конкретной физической частью.

Что можно делать со своей долей:

• Продать, но другие сособственники имеют преимущественное право покупки
• Подарить
• Завещать

Добровольный раздел

Наследники могут по взаимному согласию договориться о разделе имущества. Варианты:

• Один наследник получает недвижимость и компенсирует остальным стоимость их долей деньгами
• Продажа недвижимости и распределение денег по долям
• Физический раздел (возможен только для домов, не для квартир)

Соглашение о разделе удостоверяется у нотариуса.

Судебный раздел

Если наследники не могут договориться, любой из них может потребовать судебный раздел. Суд может:

• Передать недвижимость одному наследнику с обязательством компенсации остальным
• Назначить продажу с аукциона и распределение вырученной суммы

Продажа унаследованной недвижимости

Если вы решите продать унаследованную недвижимость, вам понадобятся:

• Регистрация права собственности в АГУ (на основании свидетельства о наследстве)
• Все документы, необходимые для продажи

Ознакомьтесь с нашим полным руководством о документах, необходимых для продажи квартиры, для детального списка.

Информацию о налоге на доход от продажи унаследованной недвижимости вы найдёте в нашей статье о налоге на недвижимость и налоге с продаж.

Частые ошибки и как их избежать

1. Пропуск 6-месячного срока

Многие наследники откладывают процедуру — из-за переживаний или просто не знают об этом сроке. Последствия:

• Необходимость обращения в суд для восстановления срока
• Дополнительные расходы (судебные сборы, адвокат)
• Процесс может длиться месяцами

Подайте заявление нотариусу как можно скорее после смерти, даже если у вас нет всех документов. Нотариус откроет дело и скажет, что ещё нужно.

2. Неформальные договорённости между наследниками

Некоторые семьи заключают устные соглашения — «ты берёшь дом, я беру деньги». Без официальных документов такие договорённости не имеют юридической силы и могут привести к спорам через несколько лет.

Любое соглашение должно быть оформлено у нотариуса. Не стоит полагаться на устные обещания, какими бы хорошими ни были отношения в семье.

3. Незарегистрированная недвижимость в кадастре

Если умерший не зарегистрировал недвижимость в АГУ (частая ситуация для старых домов в сельской местности), процедура наследования усложняется. Потребуется:

• Провести кадастровые работы
• Получить техническую документацию
• Сначала зарегистрировать право умершего, затем наследника

Расходы и время увеличиваются в разы. Заранее проверьте, зарегистрирована ли недвижимость в Реестре — для этого достаточно запросить выписку из АГУ.

4. Незнание долгов умершего

Наследство включает не только имущество, но и долги умершего. Если долги превышают стоимость имущества, вы вправе отказаться от наследства.

Перед принятием запросите информацию о возможных долгах: банковские кредиты, задолженность по коммунальным услугам, налоговые обязательства. Приняв наследство, вы принимаете и долги.

5. Игнорирование остальных наследников

Некоторые наследники пытаются действовать самостоятельно, не уведомляя остальных. Нотариус обязан проверить наличие всех наследников, а их сокрытие может привести к аннулированию свидетельства о наследстве.

Сотрудничайте со всеми наследниками с самого начала. Это проще и дешевле, чем судиться потом.

6. Путаница между кадастровой и рыночной стоимостью

Кадастровая стоимость недвижимости (из реестров АГУ) часто значительно ниже реальной рыночной стоимости. Это влияет на:

• Расчёт компенсаций между наследниками
• Цену продажи
• Налог на доход при последующей продаже

Закажите профессиональную оценку, если планируете продажу или раздел недвижимости с другими наследниками.

Оценка унаследованной недвижимости

Есть несколько ситуаций, когда нужна реальная стоимость унаследованной недвижимости:

Когда нужна оценка?

• Раздел между наследниками — для определения справедливых компенсаций
• Продажа — для установления реалистичной цены
• Залог — банк требует оценку для ипотечного кредита
• Налоговый расчёт — для определения налога при будущей продаже

Кадастровая стоимость vs. рыночная стоимость

Чтобы узнать ориентировочную рыночную стоимость унаследованной недвижимости, воспользуйтесь нашим инструментом оценки недвижимости. Он даёт оценку на основе актуальных рыночных цен.

Вы также можете ознакомиться со статистикой рынка недвижимости, чтобы узнать средние цены за квадратный метр в различных районах.

Особые ситуации

Наследование сельскохозяйственных земель иностранными гражданами

Согласно молдавскому законодательству, иностранные граждане не могут владеть сельскохозяйственной землёй в Республике Молдова. Если иностранец наследует сельскохозяйственный участок, его необходимо продать в течение 1 года с момента приобретения права.

Наследование от граждан Молдовы, проживающих за рубежом

Если умерший проживал за границей, наследование недвижимого имущества в Молдове подчиняется законодательству Республики Молдова (закону места нахождения недвижимости). Процедура проводится у нотариуса в Молдове.

Наследование совместного имущества супругов

Имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью супругов. При смерти одного из супругов:

1. Сначала определяется доля пережившего супруга в совместном имуществе (как правило, 1/2)
2. Другая половина входит в наследственную массу и распределяется по правилам наследования

Пример: квартира, купленная в браке, оценённая в 1 000 000 MDL. Переживший супруг сначала получает 500 000 MDL (свою долю в совместном имуществе). Вторая половина (500 000 MDL) делится между всеми наследниками I очереди, включая пережившего супруга.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Сколько длится вся процедура наследования?

С момента смерти минимальный срок составляет 6 месяцев (срок принятия). После получения свидетельства о наследстве регистрация в АГУ занимает 5–15 рабочих дней (обычный срок). Итого: минимум 7 месяцев.

2. Могу ли я унаследовать недвижимость, если у меня есть долги перед государством?

Да. Ваши личные долги не препятствуют наследованию. Однако если на унаследованную недвижимость впоследствии будет обращено взыскание по вашим долгам, такой риск существует.

3. Нужно ли платить налог на наследство?

Нет. В Молдове наследство не облагается налогом для граждан Молдовы. Налог возникает только при продаже унаследованной недвижимости.

4. Что происходит, если я не приму наследство в течение 6 месяцев?

Вы считаетесь отказавшимся от наследства. Можно подать в суд заявление о восстановлении срока, но необходимо доказать уважительные причины.

5. Можно ли отказаться от наследства в пользу другого наследника?

Да, можно сделать направленный отказ в пользу другого наследника из той же или следующей очереди.

6. Что делать, если у умершего не было документов на собственность?

Необходимо сначала восстановить право собственности умершего. Это можно сделать через суд на основании имеющихся документов (старые договоры, свидетельство о приватизации, решения и т.д.). Процесс может занять несколько месяцев.

7. Можно ли жить в унаследованной квартире до завершения процедуры?

Да, если вы приняли наследство (в том числе фактически). Однако вы не сможете продать или распоряжаться недвижимостью до получения свидетельства о наследстве и регистрации в АГУ.

Заключение

Если коротко, шаги такие:

1. Подайте заявление нотариусу в течение 6 месяцев после смерти
2. Соберите все необходимые документы (о смерти, родстве, собственности)
3. Получите свидетельство о наследстве у нотариуса
4. Зарегистрируйте право собственности в АГУ
5. Оцените недвижимость, если планируете продажу или раздел с другими наследниками

Общая стоимость простого наследования составляет от 1 500 до 4 000 MDL, а минимальная продолжительность — около 7 месяцев.

Главный совет: не откладывайте. 6-месячный срок проходит быстро, а его восстановление через суд — дорого и не гарантировано. Подайте заявление нотариусу как можно раньше, даже если не собрали все документы — нотариус подскажет, что ещё нужно.