Как оформить дарение квартиры или дома в Молдове? Какие документы нужны, сколько стоит и какие налоги придётся заплатить?

Дарение недвижимости — это договор, по которому одно лицо (даритель) безвозмездно передаёт право собственности на квартиру, дом или участок другому лицу (одаряемому). В Молдове дарение оформляется исключительно у нотариуса, а общие расходы составляют от 2 000 до 8 000 MDL в зависимости от стоимости имущества и степени родства.

Дарение квартиры — одна из самых распространённых сделок с недвижимостью в Молдове. Родители хотят передать жильё детям, минуя процедуру наследования. Бабушки и дедушки оставляют дом внукам. Супруги переоформляют квартиру. Процедура проще купли-продажи, но имеет свои правила.

На практике люди часто путают дарение с наследованием, не думают о налогах или выясняют слишком поздно, что имущество не стоит на кадастровом учёте. Ниже — всё, что нужно знать о дарении квартиры в Республике Молдова: пошаговая процедура, необходимые документы, расходы, налоги и случаи, когда дарение можно отменить.

Что такое договор дарения и что говорит закон

Договор дарения регулируется Гражданским кодексом Республики Молдова. Основные характеристики:

• Безвозмездный — даритель не получает ничего взамен
• Безотзывный — после подписания даритель не может просто передумать (за исключением случаев, предусмотренных законом)
• Обязательная нотариальная форма — для недвижимости договор должен быть удостоверен нотариусом, иначе дарение ничтожно
• Передача собственности — право собственности переходит к одаряемому после регистрации в Реестре недвижимого имущества в АПУ

Дарение отличается от завещания тем, что вступает в силу немедленно, а не после смерти владельца. От купли-продажи — отсутствием цены.

Кто может дарить и кто может получать

Даритель

Даритель должен:

• Быть собственником имущества (записан в Реестре недвижимого имущества)
• Быть дееспособным (совершеннолетним и в здравом уме)
• Имущество не должно находиться под арестом или залогом

Если имущество является общей совместной собственностью супругов (приобретено в браке), оба супруга должны присутствовать у нотариуса или один должен дать нотариально удостоверенное согласие.

Одаряемый

Одаряемым может быть любое физическое или юридическое лицо. Возрастных ограничений нет — дарить можно и несовершеннолетнему, при условии, что его представляет родитель или опекун.

Ограничения

Гражданский кодекс запрещает дарение в определённых случаях:

• Дарение недееспособными лицами или их представителями
• Дарение медицинскому или педагогическому персоналу от пациентов или их родственников (до IV степени родства)
• Взаимные дарения между коммерческими организациями

Необходимые документы для дарения квартиры

Полный список документов, которые нужно представить нотариусу:

Документы дарителя

• Удостоверение личности (паспорт или ID-карта)
• Правоустанавливающий документ на имущество (договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о наследстве, предыдущий договор дарения и т.д.)
• Согласие супруга/супруги — если имущество является совместной собственностью, нотариально удостоверенное

Документы одаряемого

• Удостоверение личности (паспорт или ID-карта)
• Для несовершеннолетних: свидетельство о рождении и удостоверение личности родителя/опекуна

Документы на имущество

• Выписка из Реестра недвижимого имущества (из АПУ) — подтверждает собственника, отсутствие обременений (арест, ипотека) и кадастровые данные
• Справка о кадастровой стоимости имущества — необходима для расчёта сборов
• Справка от ассоциации собственников/жильцов — подтверждает отсутствие задолженности по содержанию

Дополнительные документы (по запросу)

• Справка о составе семьи
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
• Нотариальная доверенность (если даритель или одаряемый не присутствует лично)

Нотариус может запросить дополнительные документы в зависимости от специфики сделки.

Процедура шаг за шагом

Шаг 1: Проверка имущества

Прежде всего убедитесь, что:

• Имущество зарегистрировано в АПУ (имеет кадастр)
• На нём нет ареста, ипотеки или других обременений — это можно проверить по выписке из реестра. Подробнее об аресте имущества и как узнать об аресте
• Нет задолженностей по содержанию и коммунальным услугам

Если у имущества нет кадастра, сначала нужно провести кадастровую регистрацию. Читайте наш гайд о кадастре и почему это важно.

Шаг 2: Подготовка документов

Соберите все документы из списка выше. Выписку из Реестра недвижимого имущества и справку о кадастровой стоимости запрашивают в Агентстве публичных услуг (АПУ) — лично в окошке или онлайн.

Шаг 3: Визит к нотариусу

Обе стороны (даритель и одаряемый) приходят к нотариусу. Если одна из сторон не может присутствовать, она должна быть представлена по нотариальной доверенности.

Нотариус:

1. Проверяет личность сторон и их дееспособность
2. Проверяет правоустанавливающие документы и выписку из реестра
3. Определяет, является ли имущество личной или совместной собственностью
4. Составляет договор дарения
5. Зачитывает договор сторонам и получает подписи
6. Удостоверяет договор

Шаг 4: Оплата сборов

У нотариуса оплачиваются:

• Государственная пошлина за передачу права собственности
• Гонорар нотариуса за удостоверение договора
• Плата за выписку (если не была получена заранее)

Подробности о расходах — ниже.

Шаг 5: Регистрация в АПУ

После удостоверения договора нотариус передаёт данные в Агентство публичных услуг. В течение 3–5 рабочих дней одаряемый может запросить обновлённую выписку с новым собственником.

Без регистрации в АПУ одаряемый не становится собственником для третьих лиц. Регистрация обязательна.

Расходы на дарение недвижимости

Государственная пошлина

За передачу права собственности на квартиры и жилые помещения уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от стоимости, указанной в договоре, но не менее стоимости из Реестра недвижимого имущества.

Пример: Для квартиры с кадастровой стоимостью 500 000 MDL государственная пошлина составит 2 500 MDL.

Гонорар нотариуса

Нотариус взимает гонорар за удостоверение договора. Тарифы составляют от 0,1% до 1,3% от стоимости сделки с установленным минимумом. Ориентировочно:

Сборы АПУ (Кадастр)

Общие расходы

Для простого дарения (один даритель, один одаряемый, одна квартира, без осложнений):

Основная разница — в подоходном налоге (см. следующий раздел).

Налоги и налоговые льготы

В вопросе налогов всё зависит от степени родства между дарителем и одаряемым.

Дарение между родственниками — без подоходного налога

Согласно Налоговому кодексу Республики Молдова (ст. 20, п. i), имущество, полученное в дар от родственников и свойственников до III степени включительно, а также между супругами, не облагается подоходным налогом.

Степени родства:

• I степень: родители, дети
• II степень: бабушки и дедушки, внуки, братья, сёстры
• III степень: прабабушки и прадедушки, дяди, тёти, двоюродные братья и сёстры

На практике дарение между членами семьи (родители → дети, бабушки → внуки, между братьями и сёстрами) освобождено от подоходного налога.

Дарение неродственным лицам — налог уплачивается

Если даритель и одаряемый не являются родственниками до III степени и не супруги, дарение приравнивается к купле-продаже в налоговом отношении. Взимается подоходный налог с передачи имущества.

Налоговая льгота при последующей продаже

Если одаряемый получил имущество в дар от родственников I степени (родители, дети) и оно является его основным жильём (подтверждённым пропиской), при последующей продаже одаряемый освобождается от подоходного налога с продажи.

Подробнее о налоге при продаже читайте в нашем гайде о налоге на недвижимость и налоге с продаж.

Дарение или наследование — что выбрать

Родители часто спрашивают: лучше подарить квартиру детям сейчас или оставить в наследство? Сравнение:

Когда лучше дарение

• Вы хотите немедленную и гарантированную передачу
• Хотите избежать споров между наследниками
• Ребёнку нужны документы на собственность прямо сейчас (например, для ипотечного кредита)
• Хотите включить условие узуфрукта (право продолжать проживать)

Когда лучше наследование

• Не хотите отказываться от собственности при жизни
• Семейная ситуация нестабильна
• Хотите гибкость (завещание можно изменить в любой момент)

Подробности о процедуре наследования читайте в нашем полном гайде о наследовании квартиры в Молдове.

Условие узуфрукта — дарите, но продолжаете жить

Один из самых частых вопросов: «Если я подарю квартиру ребёнку, смогу ли я там жить?»

Да. При составлении договора дарения нотариус может включить условие узуфрукта (или право проживания). Оно даёт вам право проживать в квартире пожизненно, даже если собственником стал другой человек.

Что нужно знать:

• Узуфрукт регистрируется в Реестре недвижимого имущества в АПУ
• Одаряемый (новый собственник) не может продать или сдать квартиру без вашего согласия
• Узуфрукт прекращается со смертью узуфруктуария или при добровольном отказе

Это условие защищает родителей, которые дарят квартиру, но хотят продолжать в ней жить.

Когда дарение можно отменить

Дарение по своей природе безотзывно. Нельзя просто передумать. Гражданский кодекс предусматривает лишь несколько исключений:

1. Неблагодарность одаряемого

Даритель может потребовать отмены через суд, если одаряемый:

• Покусился на жизнь дарителя или его близких родственников
• Совершил уголовные преступления или другие тяжкие незаконные действия против дарителя

Заявление об отмене подаётся в течение 1 года с момента обнаружения оснований, но не позднее 3 лет с даты дарения.

2. Невыполнение условий

Если дарение было сделано с условиями (например, одаряемый обязался содержать дарителя), а одаряемый их не выполняет, даритель может потребовать отмены через суд.

3. Дарение во время болезни

Если дарение было совершено во время болезни, которую даритель считал смертельной, и он выздоровел, дарение может быть отменено.

Простое недовольство или ухудшение отношений не является основанием для отмены.

Дарение доли в квартире

Вы не обязаны дарить всю квартиру целиком. Можно подарить долю (например, 1/2 или 1/3 квартиры).

Что нужно знать:

• Остальные сособственники не имеют преимущественного права при дарении (в отличие от продажи, где сособственники имеют приоритет)
• Одаряемый становится сособственником наряду с остальными
• Доли регистрируются в Реестре недвижимого имущества

Это распространённое решение, когда родитель хочет подарить каждому ребёнку по доле.

Частые ошибки и как их избежать

1. Имущество не зарегистрировано в кадастре

Если имущество не записано в Реестре недвижимого имущества, дарение невозможно. Сначала нужно провести кадастровую регистрацию — это занимает несколько недель и стоит от 1 500 до 4 000 MDL.

2. Отсутствие согласия супруга

Если квартира была приобретена в браке, она является совместной собственностью. Дарение без согласия второго супруга ведёт к ничтожности договора. Даже если квартира записана на одного супруга, согласие второго обязательно.

3. Пропуск регистрации в АПУ

Некоторые подписывают договор у нотариуса и считают, что всё готово. Без регистрации в АПУ одаряемый не становится официальным собственником. Имущество остаётся на прежнем владельце, а значит, на него могут наложить арест или обратить взыскание.

4. Дарение без условия узуфрукта

Родители дарят квартиру, не сохраняя за собой право проживания. Если отношения испортятся, они рискуют остаться без жилья. Условие узуфрукта предотвращает эту ситуацию.

5. Путаница между дарением и притворной продажей

Некоторые оформляют дарение, чтобы избежать налогов при продаже. Если притворность будет доказана, договор может быть признан недействительным. Дарение должно быть реальным, а не прикрытием коммерческой сделки.

6. Незнание налогового режима

Многие не знают, что дарение между неродственными лицами облагается так же, как продажа. Уточните степень родства и налоговые последствия до подписания.

Оценка подаренного имущества

Стоимость имущества важна для расчёта сборов. Есть два вида стоимости, которые учитываются при расчёте:

Сборы рассчитываются на основе кадастровой стоимости (или стоимости по договору, если она выше).

Для оценки примерной рыночной стоимости имущества воспользуйтесь нашим инструментом оценки недвижимости.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Сколько времени занимает процедура дарения?

Визит к нотариусу — обычно 1–2 часа. Регистрация в АПУ — 3–5 рабочих дней (обычный срок). Итого: примерно 1–2 недели, включая сбор документов.

2. Можно ли подарить квартиру, если есть ипотечный кредит?

Нет, если имущество находится в залоге (ипотеке), дарение невозможно без согласия банка-кредитора. Сначала нужно погасить ипотеку или получить согласие банка.

3. Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему?

Да. Несовершеннолетний представлен родителем или опекуном при подписании договора. Он становится собственником, но не может распоряжаться имуществом до совершеннолетия.

4. Облагается ли дарение налогом?

Между родственниками и свойственниками до III степени включительно и между супругами — нет. Между неродственными лицами — да, применяется подоходный налог, аналогичный налогу при продаже.

5. Могу ли я отменить дарение, если поссорился с одаряемым?

Нет. Простое ухудшение отношений не является законным основанием для отмены. Отмена возможна только при грубой неблагодарности (покушение на жизнь, уголовные преступления) или невыполнении условий, включённых в договор.

6. Что происходит с подаренной квартирой при разводе одаряемого?

Имущество, полученное в дар, является личной собственностью, а не совместной. При разводе подаренная квартира остаётся у одаряемого и не делится с супругом.

7. Можно ли подарить квартиру, находясь за границей?

Да, по нотариальной доверенности. Вы можете уполномочить доверенное лицо представлять вас у нотариуса. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом или в консульстве/посольстве Республики Молдова в стране вашего пребывания.

8. Что произойдёт, если одаряемый умрёт?

Подаренная квартира входит в наследственную массу одаряемого и наследуется по общим правилам наследования. Даритель не получает имущество обратно автоматически.

Заключение

Кратко — шаги для дарения квартиры в Молдове:

1. Проверьте имущество — кадастр, отсутствие обременений и задолженностей
2. Соберите документы — правоустанавливающие, удостоверения личности, выписку из реестра
3. Придите к нотариусу с одаряемым — подпишите договор дарения
4. Оплатите сборы — государственная пошлина (0,5%) и гонорар нотариуса
5. Зарегистрируйте в АПУ — через 3–5 дней одаряемый становится официальным собственником

Общие расходы на дарение между родственниками — от 2 000 до 6 000 MDL, процедура занимает примерно 1–2 недели.

Главный совет: если вы дарите, сохраняя за собой право проживания, попросите нотариуса включить условие узуфрукта. Оно защитит вас юридически, что бы ни произошло в семье в будущем.