Может ли иностранец купить квартиру, дом или землю в Молдове

Да, иностранец может купить в Молдове квартиру, дом или участок под застройку. Сельскохозяйственную землю и землю лесного фонда купить нельзя: такая сделка абсолютно ничтожна (Земельный кодекс, ст. 21 ч. (2)). А собственное жильё в Молдове не даёт никакого преимущества при получении права на проживание.

Что может купить иностранец

Закон о режиме иностранцев прямо говорит: иностранцы вправе иметь в частной собственности дом и другое имущество, наследовать его и завещать (Закон № 200/2010, ст. 84⁶ ч. (1)). Земельный кодекс разрешает приобретать землю любым физическим и юридическим лицам, кроме исключений, которые установлены в самом кодексе (ст. 21 ч. (1)). Иностранцам кодекс запрещает сельскохозяйственную и лесную землю (ст. 21 ч. (2)).

К землям под жилую застройку кодекс относит участки под индивидуальными домами с двором, многоквартирными домами и дачными домами для отдыха (ст. 46). Значит, квартиру в кишинёвской многоэтажке или дом с двором в селе иностранец купить может.

Кто считается иностранцем

Иностранец — это человек без гражданства Республики Молдова, а также лицо без гражданства (Закон № 200/2010, ст. 3). Если у вас есть молдавское гражданство, пусть даже вместе с румынским, российским или любым другим, государство признаёт вас только своим гражданином (Закон о гражданстве № 253/2025, ст. 23 ч. (4)). Значит, вы не иностранец, и запреты ниже вас не касаются.

Какую землю иностранцу купить нельзя

Иностранные физические и юридические лица не могут приобретать и иметь в собственности сельскохозяйственную землю и землю лесного фонда по сделкам между живыми, например по договору купли-продажи. Сделка, по которой вы такую землю получаете, абсолютно ничтожна (Земельный кодекс, ст. 21 ч. (2)).

Под запрет попадают и два случая, о которых часто не думают:

• Участок в садовом товариществе («întovărășire pomicolă»), то, что в Молдове называют дачей или «вилой». Кодекс относит такие участки к сельскохозяйственной земле (ст. 23 ч. (2) п. j), ст. 30).
• Огород при доме, который лежит за чертой села. Приусадебный участок, расположенный в экстравилане села или города, считается землёй под огороды, то есть тоже сельскохозяйственной (ст. 23 ч. (2) п. l), ст. 31¹ ч. (1)). Землёй под застройку он становится, только если примыкает к черте населённого пункта, включён в неё и внесён в генеральный градостроительный план (ст. 31¹ ч. (2)).

Назначение и вид использования земли записаны в реестре недвижимого имущества (Постановление Правительства № 201/2025, п. 145.4). Закажите выписку до того, как передавать деньги: важно назначение в реестре, а не то, что говорит продавец.

Унаследованная сельхозземля: год, чтобы продать или передать

Запрет касается сделок между живыми, например купли-продажи или дарения. Если сельскохозяйственная или лесная земля досталась вам по наследству, по решению суда или через ипотеку, вы становитесь собственником, но обязаны её отчуждить, то есть продать или передать другому, в течение года с момента, когда получили право собственности (Земельный кодекс, ст. 21 ч. (3)).

Если за год вы этого не сделали, примэрия обращается в суд (ст. 21 ч. (4)). Суд может постановить продать участок и отдать вам деньги за вычетом расходов или передать его в собственность государства с компенсацией, размер которой определит сам (Гражданский кодекс, ст. 539 ч. (2)). Как оформить наследство, мы разбирали в статье о наследовании квартиры и дома в Молдове.

Фирма с иностранным капиталом: тот же запрет

Купить сельхозземлю через молдавскую фирму тоже не получится. Запрет распространяется на юридическое лицо с иностранными инвестициями в уставном капитале, на фирму, где администратор, учредитель или акционер — иностранец, и на их бенефициаров (Земельный кодекс, ст. 21 ч. (2)).

То же сказано в законе об инвестициях: иностранные инвесторы могут приобретать в Молдове недвижимость для предпринимательской деятельности, кроме сельскохозяйственной земли и земли лесного фонда (Закон № 81/2004, ст. 22).

Квартира не даёт преимуществ для ВНЖ

Владение, пользование или распоряжение недвижимостью в Молдове не даёт иностранцу преимущества при получении права на проживание (Закон № 200/2010, ст. 84⁶ ч. (2)). Право на проживание выдают под цель, которая есть в законе: работа, учёба, воссоединение семьи, инвестиции и другие (ст. 31 ч. (2)).

Путь для инвесторов рассчитан не на покупателей жилья. Право на проживание получает иностранец, который вложил деньги в молдавскую фирму и стал её участником или акционером, если его доля стоит не меньше 30 прогнозных средних месячных зарплат (522 000 леев в 2026 году) или фирма создала хотя бы одно рабочее место на полный день со средней зарплатой (ст. 36¹ ч. (1)). За вложение в 30–200 средних зарплат право дают на 2 года, за вложение больше 4 000 — на 8 лет (ст. 36¹ ч. (3)).

Что изменится 1 июня 2027 года

1 июня 2027 года вступает в силу Закон № 66 от 30 апреля 2026 года о допуске, пребывании и надзоре за иностранцами, а Закон № 200/2010 утрачивает силу (Закон № 66/2026, ст. 158 ч. (1), (3)).

Правило о собственности сохраняется. Иностранцы могут владеть имуществом, наследовать и завещать его с исключениями, установленными законом, а жильё в Молдове не даёт им преимущества при получении права на проживание (ст. 4 ч. (5)). Разница в формулировке: старый закон говорит о любой недвижимости, новый — о недвижимости жилого назначения.

Инвесторы получат временное право на проживание до 8 лет на основании заключения Агентства по инвестициям (ст. 83 ч. (1) п. e), ст. 84 п. b)). Размер инвестиций для иностранцев устанавливает Министерство экономического развития и цифровизации (ст. 8 ч. (7)).

Как проходит сделка

Договор купли-продажи недвижимости заключается у нотариуса, в аутентичной форме (Гражданский кодекс, ст. 323 п. a)). Иностранцы обращаются к нотариусу на тех же правах, что и граждане Молдовы (Закон № 246/2018, ст. 90 ч. (1)).

1. Документ. Нотариус устанавливает вашу личность по действующему паспорту (ст. 12 ч. (3)). В договор вносят имя, IDNP, если он у вас есть, серию и номер паспорта, гражданство и заявленный адрес проживания (ст. 12 ч. (4) п. b)).
2. Язык. Договор составляют на румынском. Если вы скажете, что не владеете языком, нотариус пригласит переводчика, авторизованного устного или письменного, а платите за перевод вы (ст. 21, ст. 22 ч. (1), (7)). Письменный перевод можно оформить в две колонки рядом с румынским текстом (ст. 22 ч. (4)).
3. Иностранные документы. Документ, выданный органами другой страны, например свидетельство о браке, нотариус примет с консульской легализацией или без неё, если это позволяет международный договор (ст. 92). Молдова присоединилась к Гаагской конвенции 1961 года об апостиле (Закон № 42/2006, ст. 1).
4. Если не можете приехать. Купить можно через представителя по доверенности. Нотариус проверит полномочия и оставит в архиве оригинал или заверенную копию доверенности (Закон № 246/2018, ст. 16 ч. (1)). Что должно быть в доверенности, есть в статье о документах для продажи квартиры.
5. Регистрация. Сразу после удостоверения, не позже конца рабочего дня, нотариус вносит договор в реестр недвижимого имущества как предварительную запись (ст. 50 ч. (1)) и от вашего имени подаёт электронную заявку на регистрацию права (Закон № 1543/1998, ст. 30¹ ч. (1)). После регистрации вы получите электронный сертификат о записях в реестре (ст. 30¹ ч. (4)).

Собственником вы становитесь в момент регистрации в реестре, а не при подписании договора (Гражданский кодекс, ст. 465 ч. (1)). Что проверить у квартиры до подписания, мы разбирали в статье о том, на что обратить внимание при покупке квартиры.

Как заплатить из-за границы

В валютном законе важен не паспорт, а место жительства. Иностранец, у которого есть место жительства в Молдове, подтверждённое документом, — резидент. Без него вы нерезидент, даже если временно находитесь в стране (Закон № 62/2008, ст. 3 п. 9), 10)).

Между резидентом и нерезидентом в Молдове можно платить в леях или в валюте (ст. 20 ч. (1)). Исключения — магазины, рестораны, гостиницы, коммунальные услуги, зарплаты и случаи, когда другой закон валюту не допускает (ст. 20 ч. (2)); покупка жилья в списке не названа. Если хотите платить в евро, впишите это в договор: без такого условия платят в леях (Гражданский кодекс, ст. 873 ч. (2)).

У наличных есть пределы. Закон № 34/2024 действует для физических лиц без предпринимательской деятельности, которые покупают недвижимость у таких же физических лиц (ст. 2 ч. (1) п. f)):

• если цена в договоре не больше 100 прогнозных средних месячных зарплат (1 740 000 леев в 2026 году), можно заплатить наличными целиком (ст. 5 ч. (3) п. a));
• если больше, платите банковским переводом, а наличными — не больше 200 000 леев (ст. 5 ч. (4)).

При этом тот же закон не применяется к наличным расчётам по валютному закону (ст. 2 ч. (2)). Распространяется ли лимит на нерезидента, который платит в валюте, закон прямо не говорит. Уточните у нотариуса и в банке до сделки. При банковском переводе платёж остаётся задокументированным.

Какие налоги платить

Налог на недвижимость собственник платит каждый год, резидент он или нет: Налоговый кодекс называет плательщиками собственников-резидентов и нерезидентов (ст. 277 ч. (1) п. a)). Какой налог вы заплатите с прибыли, когда позже продадите жильё, в том числе как нерезидент, мы разобрали в статье о налоге на недвижимость и налоге с продажи.

До подписания

Закажите выписку из реестра недвижимого имущества и посмотрите назначение земли и вид использования. Если земля сельскохозяйственная, в том числе садовый участок или огород, иностранцу её не купить ни напрямую, ни через свою фирму. Если это квартира, дом или участок под застройку, идите к нотариусу с паспортом, с переводчиком, если не знаете румынского, и с иностранными документами, на которых стоит апостиль или консульская легализация. Преимуществ для права на проживание покупка не даёт: его оформляют отдельно, под одну из целей, которые есть в законе. Объявления смотрите среди квартир на продажу в Кишинёве.