Опубликовано6 декабря 2025 г.

Задаток за квартиру: 10 ключевых правил для безопасных сделок

Задаток за квартиру играет важную роль при аренде или покупке недвижимости, являясь первым подтверждением серьёзных намерений между сторонами. Хотя он может казаться символической суммой, задаток порождает юридические обязательства, последствия и определённые риски.

В первых 10% этой статьи вы узнаете, что такое задаток, как он работает и как может защитить вас от неприятных ситуаций.

Что такое задаток за квартиру?

Задаток это сумма денег, уплаченная заранее как подтверждение твёрдого намерения заключить сделку аренды или купли-продажи. Он фиксирует резервирование квартиры, а его размер зависит от района, типа недвижимости и условий собственника.

В отличие от других предварительных платежей, задаток регулируется законом и имеет последствия в зависимости от того, кто отказался от сделки. Например:

если отказывается тот, кто внёс задаток сумма не возвращается;
если отказывается собственник он обязан вернуть сумму в двойном размере.

Важно: Задаток нельзя путать с авансом или обеспечительным депозитом. Различия описаны ниже.

Роль задатка при аренде или покупке

Задаток выполняет несколько ключевых функций:

Подтверждение реальных намерений арендатора или покупателя.
Бронирование квартиры на определённый срок.
Юридическая защита обеих сторон.
Прозрачность сделки, снижение рисков недопонимания.

Собственники запрашивают задаток, чтобы удостовериться в серьёзности клиента. Для арендатора или покупателя задаток гарантия, что жильё не уйдёт другому в период переговоров.

Виды задатка

1. Подтверждающий задаток

Самый распространённый. Подтверждает намерение заключить сделку. Если всё оформляется сумма засчитывается в оплату.

2. Штрафной задаток

Если одна из сторон отказывается:

лицо, внесшее задаток, теряет сумму;
собственник возвращает деньги в двойном размере.

3. Двойной задаток (усиленная форма)

Более строгий вид задатка, который должен быть прописан в договоре. Предусматривает серьёзные финансовые последствия при отказе любой стороны.

Как правильно определить сумму задатка

Размер задатка зависит от типа недвижимости и ситуации на рынке.

Ориентировочные значения:

Аренда: 50–200 евро
Покупка: 2–10% от стоимости объекта
Премиальная недвижимость: до 15%

На сумму влияют:

расположение квартиры
спрос на рынке
юридический статус жилья
срочность сделки

Разница между задатком и обеспечительным депозитом

Характеристика	Задаток	Обеспечительный депозит
Назначение	Подтверждение бронирования	Покрытие возможного ущерба
Когда платится	До подписания основного договора	В момент подписания договора
Возврат средств	Да, но по строгим правилам	Да, после окончания аренды
Регулирование	Гражданский кодекс	Условия договора аренды

Правовые аспекты задатка в Румынии

Задаток регулируется Гражданским кодексом. Согласно закону:

задаток теряется, если отказался тот, кто его внёс;
собственник, отказавшийся от сделки, обязан вернуть двойную сумму;
задаток должен быть подтверждён письменно (договор или квитанция).

Что должно быть в договоре задатка

Договор задатка защищает и собственника, и лицо, вносящее деньги. Без него доказать факт платежа сложно, а вернуть деньги ещё сложнее.

Корректный договор должен содержать:

Полные данные сторон имя, ID, адрес, серия и номер документа.
Подробное описание квартиры адрес, кадастровый номер, площадь.
Точную сумму задатка в евро или леях.
Тип задатка подтверждающий или штрафной.
Срок заключения основного договора аренда или купля-продажа.
Условия возврата задатка, включая исключительные ситуации.
Заявление собственника, что недвижимость не обременена (для продажи).
Подписи и дата подписания.

Рекомендация: Платёж должен сопровождаться квитанцией или банковским подтверждением.

Риски передачи задатка без договора

Если задаток передаётся без документа, он становится неформальным платежом, и риски возрастают:

Собственник может сдать или продать жильё другому.
Трудности с возвратом денег из-за отсутствия доказательств.
Риск мошенничества, особенно на онлайн-платформах.
Непонимание сроков бронирования.
Путаница между понятиями «задаток» и «аванс».

Любой платёж задатка должен иметь документальное подтверждение.

Как вернуть задаток в особых ситуациях

Если отказался собственник

Он обязан вернуть двойную сумму.

Пример:
Вы внесли 1.000 леев, но собственник нашёл другого арендатора и отказался. Он должен вернуть 2.000 леев.

Если отказался покупатель или арендатор

Лицо, которое отказалось от сделки после внесения задатка, теряет сумму полностью.

Форс-мажор

При чрезвычайных ситуациях (болезнь, катастрофа) можно требовать возврат, но только с серьёзными доказательствами.

Когда задаток теряется? Практические примеры

Вы отказались от аренды после внесения задаток остаётся у собственника.
Нашли более выгодный вариант задаток теряется.
Не уложились в срок подписания договора собственник вправе удержать деньги.
Платёж без документов шансы возврата минимальны.

Если же собственник нарушает условия он возвращает двойную сумму.

Советы для арендаторов и покупателей

Проверяйте документы и личность собственника.
Не передавайте задаток без договора.
Используйте банковский перевод, а не наличные.
Внимательно читайте штрафные условия.
Устанавливайте чёткий срок бронирования.
Требуйте подтверждение, что квартира не предлагается другим.

Советы для собственников

Запрашивайте задаток только после чётких договорённостей.
Используйте полный договор или стандартный шаблон.
Не принимайте слишком большие суммы без плана сделки.
Прописывайте условия ясно, особенно при долгосрочной аренде.
Будьте прозрачны, чтобы избежать подозрений и конфликтов.

Частые ошибки при операциях с задатком

Отсутствие подписанного договора.
Слишком большие суммы задатка.
Доверие устным обещаниям.
Нереалистичные сроки заключения сделки.
Игнорирование правил штрафного задатка.
Передача денег наличными без квитанции.

Примеры из реальной практики

📌 Пример 1 Задаток потерян из-за постоянных переносов

Арендатор трижды переносил дату подписания договора и в итоге потерял задаток.

📌 Пример 2 Собственник обязан вернуть двойную сумму

Семья внесла 2.000 € задатка. Собственник получил более выгодное предложение и отказался от договора. Суд обязал вернуть 4.000 €.

📌 Пример 3 Возврат задатка через банковскую выписку

Молодой человек внёс задаток без договора, но имел банковский перевод и переписку. Он смог вернуть всю сумму.

FAQ Частые вопросы о задатке за квартиру

1. Могу ли я вернуть задаток, если передумал?
Обычно нет. Если вы отказались задаток не возвращается.

2. Что происходит, если отказывается собственник?
Он обязан вернуть двойную сумму.

3. Законен ли задаток в Румынии?
Да, он регулируется Гражданским кодексом.

4. Обязателен ли договор задатка?
Формально нет, но он крайне важен для защиты сторон.

5. Можно ли внести задаток онлайн?
Да, но только с банковским подтверждением и подписанным договором.

6. Можно ли резервировать квартиру на длительный срок?
Да, если это прописано в договоре.

Итог

Задаток это мощный инструмент подтверждения серьёзности сделки, но он же несёт юридические риски. При правильном оформлении он защищает обе стороны. При неправильном может привести к финансовым потерям и конфликтам.