Когда вы снимаете или покупаете квартиру, задаток — это первый конкретный шаг сделки. Вы платите сумму, собственник резервирует жильё. Выглядит просто, но у задатка есть реальные юридические последствия, и если не разобраться — можно потерять деньги.

Здесь разбираем, что такое задаток, как он работает по закону и на что обратить внимание.

Что такое задаток за квартиру?

Задаток — это сумма, которую вы платите заранее, чтобы подтвердить намерение снять или купить квартиру. По сути, вы «бронируете» жильё, а размер суммы зависит от района, типа недвижимости и договорённостей с собственником.

В отличие от аванса, задаток имеет чёткие юридические последствия — всё зависит от того, кто отказался от сделки:

• если отказывается тот, кто внёс задаток сумма не возвращается;
• если отказывается собственник он обязан вернуть сумму в двойном размере.

Важно: Задаток — это не аванс и не обеспечительный депозит. Разницу объясняем ниже.

Роль задатка при аренде или покупке

Задаток решает сразу несколько задач:

• Показывает серьёзность — собственник понимает, что вы не просто «смотрите».
• Бронирует квартиру на оговорённый срок.
• Защищает обе стороны юридически.

Собственники просят задаток, чтобы отсеять тех, кто просто изучает рынок. А для вас задаток — гарантия, что квартиру не отдадут другому, пока идут переговоры.

Виды задатка

1. Подтверждающий задаток

Самый частый вариант. Вы подтверждаете намерение заключить сделку, а если всё проходит гладко — сумма засчитывается в оплату.

2. Штрафной задаток

Если одна из сторон отказывается:

• лицо, внесшее задаток, теряет сумму;
• собственник возвращает деньги в двойном размере.

3. Двойной задаток (усиленная форма)

Более строгая форма, которая прописывается в договоре отдельно. Обе стороны принимают на себя повышенные финансовые штрафы за отказ.

Как правильно определить сумму задатка

Сколько платить? Зависит от типа жилья и ситуации на рынке.

Ориентировочные значения:

• Аренда: 50–200 евро
• Покупка: 2–10% от стоимости объекта
• Премиальная недвижимость: до 15%

На сумму влияют:

• расположение квартиры
• спрос на рынке
• юридический статус жилья
• срочность сделки

Разница между задатком и обеспечительным депозитом

Правовые аспекты задатка в Молдове

Задаток регулируется Гражданским кодексом Республики Молдова, статьями 954–956, в разделе о средствах обеспечения исполнения обязательств. Согласно закону:

• задаток теряется, если отказался тот, кто его внёс;
• собственник, отказавшийся от сделки, обязан вернуть двойную сумму;
• задаток должен быть подтверждён письменно (договор или квитанция).

Что должно быть в договоре задатка

Договор задатка защищает обе стороны. Без него доказать факт передачи денег очень трудно, а вернуть их — ещё труднее.

Корректный договор должен содержать:

• Полные данные сторон имя, ID, адрес, серия и номер документа.
• Подробное описание квартиры адрес, кадастровый номер, площадь.
• Точную сумму задатка в евро или леях.
• Тип задатка подтверждающий или штрафной.
• Срок заключения основного договора аренда или купля-продажа.
• Условия возврата задатка, включая исключительные ситуации.
• Заявление собственника, что недвижимость не обременена (для продажи). См. также необходимые документы для продажи квартиры.
• Подписи и дата подписания.

Рекомендация: Платёж должен сопровождаться квитанцией или банковским подтверждением.

Риски передачи задатка без договора

Без документа задаток — просто неформальная передача денег. Что может пойти не так:

• Собственник может сдать или продать жильё другому.
• Трудности с возвратом денег из-за отсутствия доказательств.
• Риск мошенничества, особенно на онлайн-платформах.
• Непонимание сроков бронирования.
• Путаница между понятиями «задаток» и «аванс».

Простое правило: не передавайте деньги без подписанного документа.

Как вернуть задаток в особых ситуациях

Если отказался собственник

Если собственник передумал без законного основания, он обязан вернуть вам двойную сумму.

Пример: Вы внесли 1.000 леев. Собственник нашёл другого арендатора и отказался от сделки. По закону он должен вернуть 2.000 леев.

Если отказался покупатель или арендатор

Если вы передумали после внесения задатка — теряете всю сумму.

Форс-мажор

При непредвиденных обстоятельствах (тяжёлая болезнь, стихийное бедствие) можно потребовать возврат, но понадобятся чёткие доказательства.

Когда задаток теряется? Практические примеры

• Вы отказались от аренды после внесения задаток остаётся у собственника.
• Нашли более выгодный вариант задаток теряется.
• Не уложились в срок подписания договора собственник вправе удержать деньги.
• Платёж без документов шансы возврата минимальны.

Если же собственник нарушает условия он возвращает двойную сумму.

Советы для арендаторов и покупателей

• Проверяйте документы и личность собственника.
• Не передавайте задаток без договора.
• Используйте банковский перевод, а не наличные.
• Внимательно читайте штрафные условия.
• Устанавливайте чёткий срок бронирования.
• Требуйте подтверждение, что квартира не предлагается другим.

Советы для собственников

• Запрашивайте задаток только после чётких договорённостей.
• Используйте полный договор или шаблон договора аренды как ориентир.
• Не принимайте слишком большие суммы без плана сделки.
• Прописывайте условия ясно, особенно при долгосрочной аренде.
• Будьте прозрачны, чтобы избежать подозрений и конфликтов.

Частые ошибки при операциях с задатком

• Отсутствие подписанного договора.
• Слишком большие суммы задатка.
• Доверие устным обещаниям.
• Нереалистичные сроки заключения сделки.
• Игнорирование правил штрафного задатка.
• Передача денег наличными без квитанции.

Примеры из реальной практики

Пример 1 Задаток потерян из-за постоянных переносов

Арендатор трижды переносил дату подписания договора и в итоге потерял задаток.

Пример 2 Собственник обязан вернуть двойную сумму

Семья внесла 2.000 € задатка. Собственник получил более выгодное предложение и отказался от договора. Суд обязал вернуть 4.000 €.

Пример 3 Возврат задатка через банковскую выписку

Молодой человек внёс задаток без договора, но имел банковский перевод и переписку. Он смог вернуть всю сумму.

FAQ Частые вопросы о задатке за квартиру

1. Могу ли я вернуть задаток, если передумал?
Обычно нет. Если вы отказались задаток не возвращается.

2. Что происходит, если отказывается собственник?
Он обязан вернуть двойную сумму.

3. Законен ли задаток в Молдове?
Да, он регулируется Гражданским кодексом Республики Молдова.

4. Обязателен ли договор задатка?
Формально нет, но он крайне важен для защиты сторон.

5. Можно ли внести задаток онлайн?
Да, но только с банковским подтверждением и подписанным договором.

6. Можно ли резервировать квартиру на длительный срок?
Да, если это прописано в договоре.

Итог

Задаток защищает обе стороны, если оформлен правильно — с договором и чёткой суммой. Без документов вы рискуете потерять деньги или попасть в спор, который сложно разрешить. Если покупаете или снимаете квартиру — не пропускайте этот шаг.

Читайте также: Что учесть при покупке квартиры | Как вести переговоры с собственником | Налог на недвижимость