Ai cumpărat un apartament și vrei să doborî un perete, să extinzi baia sau să unifici două camere. Știi că există niște reguli, dar nu știi exact unde se trasează linia. Ce poți face pe cont propriu și ce necesită autorizație? Ce e interzis cu desăvârșire? În Moldova, răspunsurile sunt clare — dacă știi unde să cauți.

Ce poți face fără autorizație

Lucrările cosmetice și de finisaj nu necesită nicio aprobare. Poți să le faci oricând, fără să anunți pe nimeni.

Lucrări permise fără autorizație:

• Vopsit pereți, aplicat tapet sau tencuială decorativă
• Schimbat parchetul, linoleumul sau alte finisaje de podea
• Înlocuit ușile interioare (fără a modifica golul existent)
• Montat lambriuri, plafoane false sau plinte
• Schimbat faianța și gresie în baie sau bucătărie
• Înlocuit obiecte sanitare (chiuvetă, cada, duș) în aceeași poziție
• Montat prize, întrerupătoare sau corpuri de iluminat
• Instalat aer condiționat (unitate interioară; cea exterioară poate necesita acord de la asociație)
• Schimbat radiatoarele existente cu unele noi, de aceleași dimensiuni, în aceleași locuri
• Construit pereți despărțitori din gips-carton sau BCA, dacă nu afectează structura

Regula de bază: dacă lucrarea nu modifică structura clădirii, nu mută instalații și nu schimbă suprafața sau destinația încăperilor, ești pe teren sigur.

Ce necesită autorizație de construire

Odată ce intervii în structura clădirii sau modifici instalațiile principale, intri pe teritoriul reglementat. Codul Urbanismului și Construcțiilor (nr. 434/2023, intrat în vigoare la 30 ianuarie 2025) și Legea nr. 75/2015 privind locuințele definesc clar ce lucrări necesită autorizație.

Necesită autorizație:

• Demolarea pereților neportanți care separă camere (chiar dacă nu sunt structurali, modificarea planului apartamentului necesită aprobare)
• Extinderea apartamentului prin includerea balconului sau a logiei — transformarea balconului în cameră locuibilă
• Mutarea bucătăriei sau a grupului sanitar în altă cameră sau modificarea suprafeței lor
• Mutarea coloanelor de apă, canalizare sau încălzire
• Lărgirea sau crearea de goluri noi în pereții portanți (uși, ferestre)
• Unificarea a două apartamente — pe orizontală (prin demolarea peretelui comun) sau pe verticală (prin spargerea planșeului)
• Modificarea sistemului de încălzire — montarea de radiatoare pe balcon sau schimbarea configurației coloanelor
• Termoizolarea fațadei sau schimbarea culorii exterioare a blocului — necesită și autorizație de la autoritatea locală

Unde se solicită autorizația

Autorizația de construire pentru lucrări de reconstrucție în apartamente se obține de la primăria localității unde se află imobilul. La Chișinău, cererile se depun la Direcția Generală Arhitectură, Urbanism și Relații Funciare (DGAURF).

Documente necesare

• Cerere de eliberare a autorizației de construire
• Copia actului de identitate
• Actul de proprietate al apartamentului
• Certificat de urbanism pentru proiectare
• Proiect tehnic elaborat de un proiectant autorizat
• Acord de la asociația de proprietari (în unele cazuri)
• Avize tehnice, după caz (ISC, pompieri, sanitari)

Termenul și costul

Autorizația se emite în cel mult 10 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului complet. Taxa pentru eliberare variază în funcție de valoarea lucrărilor și de primărie, dar pentru lucrări de reconstrucție în apartamente este de regulă simbolică — câteva sute de lei. Costul real îl reprezintă proiectul tehnic, care poate costa între 3.000 și 8.000 lei în funcție de complexitate.

Ce e strict interzis

Există intervenții pe care legea le interzice indiferent dacă ai sau nu autorizație. Nicio primărie nu va aproba aceste lucrări, pentru că afectează siguranța întregului bloc.

Strict interzis:

• Demolarea sau modificarea pereților portanți — aceștia susțin structura întregii clădiri. Un expert autorizat poate face un calcul de rezistență, dar în 99% din cazuri demolarea unui perete portant nu se aprobă.
• Orice intervenție în canalele de ventilație — astuparea, lărgirea sau relocarea canalelor de ventilație afectează toate apartamentele din coloana respectivă. Este intervenția cea mai frecvent sancționată.
• Spargerea planșeului pentru unificarea pe verticală a apartamentelor — afectează structura și rezistența la seism.
• Extinderea apartamentului prin ocuparea spațiilor comune (casa scărilor, coridoare, subsol).
• Modificările care afectează aspectul exterior al blocului fără autorizație separată de la autoritatea locală.

Legea nr. 75/2015 privind locuințele interzice explicit expertizarea și legalizarea intervențiilor neautorizate în elementele structurale ale clădirii. Dacă ai demolat un perete portant fără autorizație, nu există cale de legalizare retroactivă.

Amenzi pentru lucrări neautorizate

Articolul 180 din Codul Contravențional sancționează intervențiile neautorizate în blocurile de locuințe. Amenda este de 100 de unități convenționale, adică 2.000 lei la cursul actual (1 u.c. = 20 lei).

Cine riscă amendă:

• Cei care au extins camerele pe seama balcoanelor sau a logiilor fără autorizație
• Cei care au lărgit uși sau alte goluri în pereții portanți
• Cei care au mutat bucătăria sau grupul sanitar în alt spațiu
• Cei care au intervenit în canalele de ventilație
• Cei care au mutat coloane de apă, canalizare sau încălzire
• Cei care au unificat apartamente prin spargerea planșeului

Inspecțiile se fac de regulă la sesizarea vecinilor sau a asociației de proprietari. Autoritatea competentă este Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică (INST), fostă Agenție pentru Supraveghere Tehnică. Proprietarul are la dispoziție maximum 15 zile să remedieze situația pe cheltuiala proprie.

Amenda de 2.000 lei poate crește în viitorul apropiat: există propuneri legislative de majorare a unității convenționale de la 20 lei la 50 lei (1% din salariul mediu pe economie), ceea ce ar duce amenda la 5.000 lei.

Cum legalizezi o modificare deja făcută

Situația e mai complicată decât pare. Legea moldoveană nu prevede o procedură formală de „legalizare" a lucrărilor executate fără autorizație.

Ce poți face în practică:

1. Evaluează tipul de modificare. Dacă ai mutat un perete neportant și planul actual diferă de cel din cadastru, problema e administrativă, nu structurală.
2. Solicită un nou plan geometric de la un specialist cadastral autorizat. Acesta va măsura apartamentul în starea actuală și va elabora un plan actualizat.
3. Actualizează planul la ASP (Agenția Servicii Publice) pentru a fi în concordanță cu realitatea. Asta rezolvă problema la vânzare sau la ipotecare.
4. Dacă modificarea afectează structura (perete portant demolat, coloană mutată), situația e gravă. Nu există legalizare posibilă — autoritatea poate solicita revenirea la starea inițială.

Principala problemă practică apare la vânzarea apartamentului: dacă planul din registru nu corespunde realității, notarul poate refuza tranzacția sau cumpărătorul poate cere reducerea prețului.

Exemple practice

Cazul 1: Dorești să unești livingul cu bucătăria

Dacă peretele dintre living și bucătărie nu este portant, poți solicita autorizație. Ai nevoie de un proiect tehnic care să confirme că peretele nu e structural. Procesul durează 2–6 săptămâni și costă 3.000–8.000 lei cu proiectul inclus. Fără autorizație, riști amendă și obligativitatea de a reface peretele.

Cazul 2: Vrei să extinzi baia pe seama unui culoar

Relocarea pereților băii și extinderea pe seama unui spațiu nelocuibil necesită autorizație, mai ales dacă implică mutarea instalațiilor sanitare. Este posibil de obținut, dar documentația e mai complexă — ai nevoie de avize de la rețelele de apă și canalizare.

Cazul 3: Vrei să transformi balconul în cameră

Această modificare necesită autorizație și, în multe cazuri, acordul asociației de proprietari. Blocul trebuie să permită structural această modificare. Este una dintre cele mai solicitate și mai dificil de autorizat lucrări.

Cazul 4: Ai astupat canalul de ventilație din baie ca să câștigi spațiu

Aceasta e o intervenție interzisă, indiferent că e voluntară sau accidentală. Canalele de ventilație deservesc toate etajele, iar astuparea lor afectează vecinii de deasupra și dedesubt. Amenda se aplică la prima inspecție, iar remedierea e obligatorie.

Asociația de proprietari — rol important

Înainte de orice lucrare care necesită autorizație, e bine să anunți și asociația de proprietari (AP). În multe cazuri, AP poate solicita acordul său scris pentru lucrări care afectează spațiile comune sau structura blocului.

Asociația nu poate bloca lucrările autorizate legal, dar poate sesiza inspectorii dacă lucrările se fac fără autorizație. O relație bună cu AP îți simplifică mult procesul.

Concluzie

Regula e simplă: finisaje și cosmetică — faci fără nicio aprobare. Modifici structura, instalațiile sau planul apartamentului — ai nevoie de autorizație. Intervii în pereți portanți sau canale de ventilație — e interzis, indiferent de orice altceva.

Amenda actuală de 2.000 lei e mai mică decât costul unui proiect tehnic, dar asta nu e o scuză: modificările neautorizate pot bloca vânzarea apartamentului și pot crea probleme mult mai costisitoare pe termen lung.

Dacă ești la început și nu știi dacă peretele pe care vrei să-l dobori e portant sau nu, cel mai sigur pas e să angajezi un inginer de structuri care să facă o evaluare rapidă. O oră de consultanță poate economisi luni de bătaie de cap.

Dacă ești interesat și de actele necesare pentru vânzarea unui apartament sau de ce să verifici înainte să cumperi un apartament, avem ghiduri dedicate care te pot ajuta.