Autorizația de construire pentru casă: acte, termene, plata și acordul vecinilor

Ca să construiești o casă în Moldova îți trebuie, de regulă, autorizație de construire de la primărie, iar primăria are cel mult 30 de zile să ți-o elibereze. Acordul vecinului nu se numără printre actele pe care le depui: Codul urbanismului și construcțiilor nr. 434/2023 enumeră actele, iar primăria nu are voie să-ți ceară altele.

Codul a intrat în vigoare la 30 ianuarie 2025, când a fost abrogată Legea nr. 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție. Mai jos sunt pașii în ordinea în care îi parcurgi, cu articolul din cod pentru fiecare regulă, ca să-l poți arăta la primărie.

Când nu ai nevoie de autorizație

Codul enumeră lucrările pe care le faci fără certificat de urbanism și fără autorizație de construire (art. 150). Printre ele, pentru o casă contează în primul rând acestea:

• Casa cu un etaj la sat. O casă individuală cu un etaj, mai mică de 150 m², pentru una sau două familii, cu anexele ei gospodărești, pe terenul tău dintr-o localitate rurală, în afara zonelor protejate.
• Anexa de până la 15 m². O construcție auxiliară lângă casa individuală, pe teren privat, în afara monumentelor și a zonelor protejate, dacă respecți retragerea normativă față de hotar și normele sanitare și antiincendiare. Dacă anexa trece de 15 m², anunți primăria și îți asumi consecințele, inclusiv demolarea.
• Reparațiile care nu schimbă casa. Repararea gardului, a acoperișului sau a terasei, dacă forma, culorile și materialele rămân cele inițiale; finisajele interioare; înlocuirea pardoselilor și a ferestrelor, dacă golurile își păstrează forma și dimensiunile.

Scutirea pentru casa cu un etaj e doar pentru localitățile rurale. O casă nouă într-un oraș, inclusiv în orașul Chișinău, trece prin toți pașii de mai jos.

Certificatul de urbanism: informativ sau pentru proiectare

Certificatul de urbanism îți spune ce ai voie să construiești pe teren: regimul juridic, tehnic și arhitectural-urbanistic stabilit de documentația de urbanism (art. 101, art. 104). Sunt două feluri.

Certificatul informativ îl ceri când vrei doar să afli regulile, de exemplu înainte să cumperi un teren. Primăria îl emite în cel mult 20 de zile lucrătoare și e valabil 12 luni, cât timp documentația de urbanism a localității nu se schimbă (art. 103).

Certificatul pentru proiectare stă la baza proiectului. E obligatoriu dacă planul urbanistic general al localității are mai mult de 10 ani. Dacă planul e mai nou, certificatul e facultativ, iar dacă nu-l ceri, anunți primăria că începi proiectarea (art. 104). Îl primești în 30 de zile (art. 108) și e valabil cât durează proiectarea, dar cel mult 36 de luni (art. 109). Tot el fixează distanțele dintre construcții și hotarele străzii și ale proprietății vecine (art. 110).

La cerere atașezi acordul scris al proprietarului și, după caz (art. 105):

• raportul de expertiză tehnică, dacă reconstruiești, modifici sau consolidezi o construcție existentă;
• acordul de mediu, pentru activitățile pe care Legea nr. 86/2014 le supune evaluării impactului asupra mediului;
• avizul pentru patrimoniul cultural, dacă lucrezi la un monument istoric sau construiești în zona lui de protecție.

Primăria nu-ți poate cere alte acte (art. 105 alin. 3). Avizele de la sănătate publică sau de la pompieri, când documentația de urbanism le prevede, le cere chiar primăria și le anexează la certificat (art. 107 alin. 4–6).

Proiectul și verificarea lui

Cu certificatul în mână, comanzi proiectul. Pentru autorizație îți trebuie un extras din el și raportul pozitiv de verificare a proiectului (art. 148 alin. 1 lit. a și d). Proiectul îl depui o singură dată, iar primăria nu ți-l poate întoarce ca să-l modifici sau să-l completezi (art. 148 alin. 3).

Actele pentru autorizația de construire

Cererea o depui la primărie. Autorizația se eliberează electronic, prin sistemul SIA GEAP, iar pe hârtie o primești doar dacă o ceri (art. 148 alin. 1). O autorizație emisă în afara SIA GEAP e nulă (art. 148 alin. 14).

Pentru o casă pe un teren fără restricții speciale, dosarul cuprinde (art. 148 alin. 1):

• extrasul din proiect: memoriul explicativ, planul general, fațadele, soluțiile cromatice și proiectul de organizare a execuției lucrărilor;
• raportul pozitiv de verificare a proiectului;
• acordul scris al proprietarului;
• acordul coproprietarilor, autentificat notarial, dacă terenul sau casa au mai mulți proprietari;
• copia contractului de supraveghere de autor;
• certificatul preliminar de performanță energetică, în cazul prevăzut de Legea nr. 282/2023.

Restul actelor din listă îți trebuie doar dacă terenul e într-o situație specială: pe un monument istoric sau în zona lui de protecție, în zona de protecție a unui drum sau a unei rețele, lângă un teren militar ori lângă o zonă de servitute aeronautică, sau dacă lucrarea cere acord de mediu ori descărcare de sarcină arheologică.

Primăria nu poate cere alte acte decât cele din listă (art. 148 alin. 4). Dacă dosarul e incomplet, îl refuză în scris chiar când îl depui (art. 148 alin. 5).

Cât durează: de la cerere la începerea lucrărilor

Dacă nu poți începe la timp din cauza unor evenimente pe care nu le controlezi, ceri prelungirea cu cel puțin 10 zile înainte să expire termenul. Prelungirea se dă o singură dată, pe cel mult 6 luni. Dacă nu ai început lucrările la timp și nu ai obținut prelungirea, autorizația își pierde valabilitatea și ai nevoie de una nouă (art. 151 alin. 2–3). Durata lucrărilor e trecută în autorizație, după proiect (art. 151 alin. 5).

Dacă terenul își schimbă proprietarul, de exemplu când îl vinzi, autorizația rămâne valabilă, iar noul proprietar trebuie să anunțe primăria (art. 151 alin. 4).

Dacă primăria nu răspunde în 30 de zile

Refuzul trebuie să vină tot prin SIA GEAP, în 30 de zile, cu motivele și normele pe care se sprijină (art. 148 alin. 19). Dacă termenul a trecut și n-ai primit nici autorizația, nici un refuz, trimiți prin poștă, cu scrisoare recomandată, o notificare la Centrul Național Anticorupție și la Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică (art. 148 alin. 18).

În notificare declari pe propria răspundere că n-ai primit în termen nici autorizația, nici refuzul și că termenul nu a fost suspendat. Pe baza notificării se examinează contravenția de depășire a termenului. Aceeași procedură e valabilă pentru certificatul de urbanism pentru proiectare (art. 108 alin. 6).

Cât costă

Codul nu fixează o sumă. Fiecare consiliu local stabilește în fiecare an plata pentru certificatul de urbanism și pentru autorizația de construire (art. 111, art. 162), după metoda din Hotărârea Guvernului nr. 578/2024. Plata acoperă ce cheltuiește primăria ca să pregătească și să emită actul: orele de lucru ale funcționarilor, plus 30% pentru materiale, administrare și alte cheltuieli indirecte (pct. 10). Proiectul, verificarea și supravegherea de autor le plătești separat, specialiștilor.

• Plătești prin MPay, înainte să primești actul (pct. 16–17).
• Pentru eliberare în 10 zile lucrătoare plătești mai mult, după un coeficient stabilit de consiliul local. Urgența nu se aplică dacă e nevoie de avize de la instituții care nu țin de primărie (pct. 6).
• Certificatul informativ are plata de bază egală cu 0,75 din cea a certificatului pentru proiectare (pct. 12).
• Consiliul local poate acorda înlesniri unor categorii de persoane (art. 162 alin. 4).

Primăria e obligată să publice tarifele pe site sau, dacă nu are site, pe panoul de la sediu (pct. 4). Nu am găsit decizia Consiliului municipal Chișinău cu tarifele pentru 2026, așa că nu dăm o sumă: verifică pe site-ul primăriei tale înainte să depui cererea.

Când contează acordul vecinilor

Pentru autorizație, nu contează. Acordul vecinului nu e printre actele din art. 148 alin. 1, iar primăria nu ți-l poate cere (alin. 4). Singurul acord autentificat notarial din listă e al coproprietarilor, adică al celor care dețin terenul sau casa împreună cu tine.

Distanțele rămân obligatorii. Codul civil îți cere să construiești la cel puțin 60 cm de hotar, dacă legea sau regulamentul de urbanism nu prevede altfel, și să plantezi arborii mai înalți de 2 m la cel puțin 2 m de hotar (art. 598). Dacă nu respecți distanța, vecinul are dreptul să ceară demolarea construcției pe cheltuiala ta. Distanța valabilă pentru terenul tău o scrie certificatul de urbanism pentru proiectare (art. 110). Despre garduri, hotare și pomi am scris în ghidul despre acordul vecinilor și distanțele legale.

La legalizarea unei case construite fără autorizație, contează. Până la 30 ianuarie 2028 poți înregistra în Registrul bunurilor imobile o casă individuală construită fără autorizație sau cu abateri de la ea (art. 387 alin. 4). Condițiile: are cel mult două etaje, e în intravilan, a fost construită după 1996 și era funcțională la 30 ianuarie 2024. Aceeași regulă e valabilă pentru anexele ei gospodărești și pentru casele de vacanță din întovărășirile pomicole. Ai nevoie de:

• declarația ta, autentificată notarial, că răspunzi de conformitatea casei cu cerințele fundamentale și de integritatea ei;
• certificatul privind edificarea construcției, de la primărie;
• acordurile autentificate notarial ale proprietarilor terenurilor vecine, dacă nu ai respectat retragerea normativă față de limitele terenului.

Fără aceste acte, înregistrarea e interzisă (art. 387 alin. 5). Ea e interzisă și pentru casele din zone inundabile sau cu alunecări de teren, și pentru cele din zone protejate ori din zona de protecție a unui drum sau a unei rețele, dacă lipsește acordul autorității responsabile. În registru rămâne mențiunea că bunul a fost construit fără documentație de urbanism sau cu abateri de la ea, iar mențiunea nu poate fi radiată cât timp există casa. Ce înseamnă înscrierea în registru pentru casa ta: cadastrul unei case și de ce contează.

Model de acord al vecinilor

Am pregătit un model pentru acordul din art. 387 alin. 4 lit. a: vecinul declară că e de acord cu înregistrarea casei tale, deși nu e la distanța normativă de hotarul vostru comun. Completezi numele și IDNP-urile, adresele, numerele cadastrale ale celor două terenuri și distanța reală până la hotar. Codul cere ca acordul să fie autentificat notarial, așa că mergi cu modelul la notar. Dacă nu ai respectat distanța față de mai mulți vecini, îți trebuie acordul fiecăruia.

Descarcă modelul de acord al vecinilor (.docx)

Ce faci înainte să depui cererea

Află câți ani are planul urbanistic general al localității: de asta depinde dacă certificatul pentru proiectare e obligatoriu. Dacă abia cauți un teren, cere certificatul informativ înainte să-l cumperi, ca să știi ce ai voie să construiești pe el. Verifică tarifele pe site-ul primăriei și păstrează dovada datei la care primăria ți-a înregistrat cererea: din ea curg cele 30 de zile.