Poate un străin să cumpere apartament, casă sau teren în Moldova

Da, un străin poate cumpăra în Moldova un apartament, o casă sau un teren pentru construcție. Nu poate cumpăra teren agricol sau teren din fondul forestier: un astfel de contract e nul absolut (Codul funciar, art. 21 alin. (2)). Iar faptul că deții o locuință aici nu îți dă nicio prioritate când ceri drept de ședere.

Ce poate cumpăra un străin

Legea privind regimul străinilor spune direct că străinii au dreptul să dețină în proprietate privată o casă și alte bunuri, să le moștenească și să le lase prin testament (Legea nr. 200/2010, art. 84⁶ alin. (1)). Codul funciar lasă orice persoană, fizică sau juridică, să cumpere teren, cu excepțiile din cod (art. 21 alin. (1)). Străinilor, Codul funciar le interzice terenul agricol și pe cel forestier (art. 21 alin. (2)).

Terenul pentru construcții locative cuprinde terenul de sub case individuale cu curte, blocuri de locuit și case de vacanță (Codul funciar, art. 46). Deci un apartament într-un bloc din Chișinău sau o casă cu curte într-un sat le poate cumpăra și un străin.

Cine e „străin” în fața legii

Străin e cel care nu are cetățenia Republicii Moldova, plus apatridul (Legea nr. 200/2010, art. 3). Dacă ai și cetățenia moldovenească, pe lângă cea română, rusă sau alta, statul te recunoaște doar ca cetățean al lui (Legea cetățeniei nr. 253/2025, art. 23 alin. (4)). Deci nu ești străin, iar interdicțiile de mai jos nu te privesc.

Ce teren nu poate cumpăra un străin

Străinii, persoane fizice sau juridice, nu pot dobândi și nu pot deține teren cu destinație agricolă sau teren din fondul forestier prin acte juridice între vii, cum e cumpărarea. Actul prin care îl dobândești e nul absolut (Codul funciar, art. 21 alin. (2)).

Interdicția cuprinde și două cazuri:

• Lotul din întovărășirea pomicolă, „vila” sau „lotul de la vile”. Codul funciar îl trece printre modurile de folosință ale terenului agricol (art. 23 alin. (2) lit. j), art. 30).
• Grădina de lângă casă aflată în afara satului. Lotul primit pe lângă casă, dar aflat în extravilanul satului sau al orașului, e teren pentru grădini, adică tot agricol (art. 23 alin. (2) lit. l), art. 31¹ alin. (1)). Devine teren de construcție doar dacă e lipit de intravilan, e inclus în el și e trecut în planul urbanistic general (art. 31¹ alin. (2)).

Ce destinație are un teren afli din registrul bunurilor imobile: în registru se trec destinația și modul de folosință (Hotărârea Guvernului nr. 201/2025, pct. 145.4). Cere extrasul înainte să dai vreun ban: ce contează e destinația din registru, nu ce spune vânzătorul.

Teren agricol moștenit: un an ca să-l vinzi sau să-l dai

Interdicția privește actele între vii, cum sunt cumpărarea sau donația. Dacă primești un teren agricol sau forestier prin moștenire, printr-o hotărâre judecătorească sau prin ipotecă, devii proprietar, dar trebuie să-l înstrăinezi, adică să-l vinzi sau să-l dai altcuiva, în termen de un an de la data la care ai dobândit dreptul (Codul funciar, art. 21 alin. (3)).

Dacă nu o faci în acest termen, primăria se adresează instanței (art. 21 alin. (4)). Instanța poate dispune vânzarea terenului, cu banii rămași după cheltuieli trimiși ție, sau trecerea lui în proprietatea statului, cu o despăgubire pe care o stabilește ea (Codul civil, art. 539 alin. (2)). Pașii moștenirii îi găsești în ghidul despre moștenirea apartamentului sau casei în Moldova.

Firmă cu capital străin: aceeași interdicție

Nu ocolești regula cumpărând terenul agricol printr-o firmă moldovenească. Interdicția se aplică și persoanei juridice care are capital cu investiții străine, al cărei administrator, fondator sau acționar e străin, și beneficiarilor ei efectivi (Codul funciar, art. 21 alin. (2)).

Legea investițiilor spune același lucru: investitorii străini pot dobândi imobile în Moldova pentru afaceri, cu excepția terenurilor agricole și a celor din fondul silvic (Legea nr. 81/2004, art. 22).

Apartamentul nu îți dă prioritate la ședere

Să deții, să folosești sau să vinzi un imobil în Moldova nu îți dă nicio prioritate când ceri drept de ședere (Legea nr. 200/2010, art. 84⁶ alin. (2)). Dreptul de ședere se cere pentru un scop din lege, cum ar fi munca, studiile, reîntregirea familiei sau investiția într-o afacere (art. 31 alin. (2)).

Șederea pentru investitori nu e pentru cumpărătorii de locuințe. Dreptul de ședere se dă străinului care a investit într-o firmă din Moldova și e asociat sau acționar în ea, cu o cotă de cel puțin 30 de salarii medii lunare prognozate (522.000 de lei în 2026) sau dacă firma a creat cel puțin un loc de muncă cu normă întreagă și salariul mediu (Legea nr. 200/2010, art. 36¹ alin. (1)). Dreptul se dă pe 2 ani pentru o investiție de 30–200 de salarii medii și pe 8 ani pentru peste 4.000 (art. 36¹ alin. (3)).

Ce se schimbă la 1 iunie 2027

Pe 1 iunie 2027 intră în vigoare Legea nr. 66 din 30 aprilie 2026 privind admisia, șederea și supravegherea străinilor, iar Legea nr. 200/2010 se abrogă (Legea nr. 66/2026, art. 158 alin. (1), (3)).

Regula despre proprietate rămâne. Străinii pot deține, moșteni și lăsa prin testament bunuri, cu excepțiile din lege, iar locuința din Moldova nu le dă prioritate la dreptul de ședere (art. 4 alin. (5)). Diferența e de formulare: legea veche vorbea de orice bun imobil, cea nouă vorbește de un bun imobil cu destinație locativă.

Investitorii primesc ședere temporară de până la 8 ani, pe baza avizului Agenției de Investiții (art. 83 alin. (1) lit. e), art. 84 lit. b)). Valoarea investiției pentru străini o stabilește Ministerul Dezvoltării Economice și Digitalizării (art. 8 alin. (7)).

Cum se face cumpărarea

Contractul prin care cumperi un imobil se încheie la notar, în formă autentică (Codul civil, art. 323 lit. a)). Ca străin, ai același drept să mergi la notar ca un cetățean moldovean (Legea nr. 246/2018, art. 90 alin. (1)).

1. Actul de identitate. Notarul te identifică după pașaportul valabil (art. 12 alin. (3)). În contract îți trece numele, IDNP-ul dacă ai unul, seria și numărul pașaportului, cetățenia și reședința declarată (art. 12 alin. (4) lit. b)).
2. Limba. Contractul se scrie în română. Dacă spui că nu știi limba, notarul cere un interpret sau un traducător autorizat, iar traducerea o plătești tu (art. 21, art. 22 alin. (1), (7)). Traducerea scrisă poate sta lângă textul românesc, pe două coloane (art. 22 alin. (4)).
3. Actele din străinătate. Un document emis de autoritățile altui stat, de exemplu un certificat de căsătorie, notarul îl acceptă supralegalizat sau, unde un acord internațional o permite, fără supralegalizare (art. 92). Moldova a aderat la Convenția de la Haga din 1961 privind apostila (Legea nr. 42/2006, art. 1).
4. Dacă nu poți veni. Poți cumpăra prin reprezentant, cu procură. Notarul verifică împuternicirile și păstrează originalul sau o copie legalizată a procurii (Legea nr. 246/2018, art. 16 alin. (1)). Ce trebuie să scrie în procură găsești în articolul despre actele necesare pentru vânzarea unui apartament.
5. Înregistrarea. Imediat după autentificare, cel târziu până la sfârșitul zilei de lucru, notarul face înscrierea provizorie a contractului în registrul bunurilor imobile (art. 50 alin. (1)) și cere electronic, în numele tău, înregistrarea dreptului (Legea nr. 1543/1998, art. 30¹ alin. (1)). După înregistrare primești certificatul electronic cu înscrierile (art. 30¹ alin. (4)).

Proprietar devii abia la înregistrarea în registru, nu la semnarea contractului (Codul civil, art. 465 alin. (1)). Ce să verifici la apartament înainte de semnare e explicat în ce trebuie să ții cont când cumperi un apartament.

Cum plătești din străinătate

Pentru legea valutară, contează domiciliul, nu cetățenia. Străinul cu domiciliu în Moldova, atestat prin act de identitate, e rezident. Cel fără domiciliu aici e nerezident, chiar dacă se află temporar în țară (Legea nr. 62/2008, art. 3 pct. 9), 10)).

Între un rezident și un nerezident, plata în Moldova se poate face în lei sau în valută (art. 20 alin. (1)). Excepțiile sunt magazinele, restaurantele, hotelurile, serviciile comunale, salariile și cazurile în care altă lege nu permite valuta (art. 20 alin. (2)); cumpărarea unei locuințe nu e numită în listă. Dacă vrei să plătești în euro, scrie asta în contract: fără o astfel de clauză, plata se face în lei (Codul civil, art. 873 alin. (2)).

Numerarul are limite. Legea nr. 34/2024 se aplică persoanelor fizice fără activitate de întreprinzător care cumpără un imobil de la alte persoane fizice (art. 2 alin. (1) lit. f)):

• dacă prețul din contract e de cel mult 100 de salarii medii prognozate (1.740.000 de lei în 2026), poți plăti tot în numerar (art. 5 alin. (3) lit. a));
• dacă e mai mare, plătești prin transfer bancar, iar în numerar poți da cel mult 200.000 de lei (art. 5 alin. (4)).

Aceeași lege spune că nu se aplică decontărilor în numerar făcute după legea valutară (art. 2 alin. (2)). Legea nu spune clar dacă limita de mai sus îl privește pe cumpărătorul nerezident care plătește în valută. Întreabă notarul și banca înainte de tranzacție. Cu transferul bancar plata rămâne documentată.

Ce taxe plătești

Ca proprietar, plătești impozitul anual pe bunurile imobiliare indiferent dacă ești rezident sau nu: Codul fiscal îi numește subiecți ai impunerii pe proprietarii rezidenți și nerezidenți (art. 277 alin. (1) lit. a)). Ce impozit plătești pe câștig când vinzi mai târziu, inclusiv ca nerezident, găsești în articolul despre impozitul pe proprietate și impozitul la vânzare.

Înainte să semnezi

Cere extrasul din registrul bunurilor imobile și uită-te la destinația terenului și la modul de folosință. Dacă terenul e agricol, inclusiv lot pomicol sau grădină, ca străin nu-l poți cumpăra, nici direct, nici prin firma ta. Dacă e apartament, casă sau teren de construcție, mergi la notar cu pașaportul, cu un interpret dacă nu știi română și cu actele străine apostilate sau supralegalizate. Locuința nu-ți dă prioritate la dreptul de ședere: îl ceri separat, pentru unul din scopurile din lege. Anunțurile le găsești printre apartamentele de vânzare din Chișinău.