Ai un apartament mare sau mai multe proprietăți în Moldova? Există șansa să fii subiect al unui impozit special — impozitul pe avere, cunoscut informal ca impozitul pe lux.

Spre deosebire de impozitul obișnuit pe bunuri imobile pe care îl plătesc toți proprietarii, acesta vizează doar locuințele scumpe și spațioase. Iată tot ce trebuie să știi: cine plătește, cum se calculează și ce se întâmplă dacă nu-l achți.

Ce este impozitul pe lux la imobile?

Impozitul pe avere (numit popular „impozitul pe lux") este un impozit suplimentar față de cel obișnuit pe proprietate, introdus în Moldova pentru persoanele fizice care dețin imobile rezidențiale de valoare ridicată.

Nu se aplică spațiilor comerciale, terenurilor sau garajelor — vizează exclusiv locuințele rezidențiale și casele de vacanță.

Baza legală: art. 2791 din Codul Fiscal al Republicii Moldova.

Cine plătește impozitul pe lux?

Impozitul pe avere se aplică persoanei fizice care, la data de 1 noiembrie a anului fiscal, deține pe teritoriul Republicii Moldova proprietăți rezidențiale (apartamente, case, vile, case de vacanță) ce îndeplinesc cumulativ două condiții:

Ambele condiții trebuie îndeplinite în același timp. Dacă valoarea e mare dar suprafața sub 120 m², nu ești obligat. La fel, dacă suprafața depășește 120 m² dar valoarea e sub prag — tot nu ești subiect al impozitului.

Cum se calculează pragul de valoare?

Pragul nu este o sumă fixă. Se recalculează anual ca 200 × salariul mediu lunar pe economie din acel an. În 2025, salariul mediu a fost de aproximativ 17.400 MDL, deci pragul a fost de 3.480.000 MDL (circa 182.000 euro).

Anterior, în 2024, pragul era de 3.220.000 MDL. Cum salariile medii cresc, și pragul crește de la an la an.

Ce proprietăți se iau în calcul?

Toate proprietățile rezidențiale pe care le deții în Moldova se cumulează:

• Dacă ai un apartament de 70 m² și o casă de vacanță de 80 m², suprafața totală e 150 m² — depășești pragul de suprafață.
• Dacă valoarea cadastrală cumulată depășește 3.480.000 MDL — îndeplinești și cea de-a doua condiție.

Cheia este în valoarea cadastrală, nu în cea de piață. Valoarea cadastrală este stabilită de organele cadastrale teritoriale și, în prezent, este de regulă mai mică decât prețul de vânzare al proprietății.

Cât de mulți proprietari sunt afectați?

Potrivit estimărilor, impozitul pe lux afectează circa 1,1% din fondul locativ al Republicii Moldova — în principal proprietari din municipiul Chișinău și, în mai mică măsură, din alte orașe mari.

Profilul tipic al unui proprietar afectat:

• Cel puțin 3 apartamente cu 3 camere în blocuri din Chișinău
• Două apartamente mari (100+ m² fiecare)
• O casă plus un apartament cu 3 camere

Dacă ai o singură locuință modestă, impozitul pe lux nu te privește.

Cum se calculează impozitul pe avere?

Formula este simplă:

Impozit pe avere = Valoarea cadastrală totală × 0,8%

Cota de impozitare este 0,8% din valoarea cadastrală totală a proprietăților care depășesc pragul.

Exemplu 1: Un proprietar cu două apartamente

Proprietarul deține:

• Apartament 1: valoare cadastrală 2.100.000 MDL, suprafață 95 m²
• Apartament 2: valoare cadastrală 1.600.000 MDL, suprafață 75 m²

Total: valoare 3.700.000 MDL, suprafață 170 m²

Ambele praguri sunt depășite (3.700.000 > 3.480.000 și 170 > 120). Impozitul pe avere:

3.700.000 × 0,8% = 29.600 MDL/an

Pe lângă aceasta, proprietarul plătește în continuare și impozitul obișnuit pe bunuri imobile.

Exemplu 2: O vilă de lux

Proprietarul deține o singură vilă:

• Valoare cadastrală: 5.200.000 MDL
• Suprafață: 250 m²

Impozitul pe avere:

5.200.000 × 0,8% = 41.600 MDL/an

Exemplu 3: Chiar la limita pragului

Proprietarul deține proprietăți cu valoare totală de 3.200.000 MDL și suprafață de 130 m². Valoarea e sub pragul de 3.480.000 MDL — nu se datorează impozit pe avere, chiar dacă suprafața depășește 120 m².

Important: Impozitul pe lux NU înlocuiește impozitul obișnuit

Un aspect pe care mulți proprietari îl ignoră: impozitul pe avere se plătește în plus față de impozitul obișnuit pe bunuri imobile, nu în locul lui.

Astfel, dacă ești subiect al impozitului pe lux, plătești două impozite pe aceeași proprietate:

1. Impozitul local pe bunuri imobile (cota stabilită de primărie, de obicei 0,05%–0,3%)
2. Impozitul pe avere — 0,8% din valoarea cadastrală totală

De asemenea, nu există reduceri sau scutiri pentru pensionari, persoane cu dizabilități sau alte categorii sociale protejate în cazul impozitului pe avere — spre deosebire de impozitul obișnuit.

Termenul de plată

Procesul se desfășoară astfel:

1. 1 noiembrie — data de referință. SFS verifică cine îndeplinește condițiile la această dată.
2. Până la 10 decembrie — organele fiscale teritoriale trimit avize de plată proprietarilor afectați.
3. 25 decembrie — termenul limită de plată a impozitului pe avere.

Dacă ai achiziționat o proprietate după 1 noiembrie, aceasta nu intră în calcul pentru anul fiscal curent — vei fi luat în evidență abia din anul următor.

Proprietarii cu semnătură electronică pot accesa avizul de plată online prin serviciul „Vizualizarea impozitului în baza fișei imobilului" de pe site-ul sfs.md.

Cazuri speciale

Proprietate cu ipotecă

Dacă imobilul este gajat (are credit ipotecar în derulare), legislația prevede că baza impozabilă se poate reduce cu soldul creditului rămas. Practic:

Baza impozabilă = Valoarea cadastrală - Soldul creditului ipotecar

Dacă după această scădere suma rămasă nu mai depășește pragul de 3.480.000 MDL, nu ești subiect al impozitului pe avere.

Mai mulți proprietari (coproprietate)

Dacă un imobil are mai mulți proprietari (de exemplu, soți), fiecare proprietar este evaluat separat, în funcție de cota sa de proprietate. Un apartament de 4.000.000 MDL deținut în coproprietate 50/50 înseamnă că fiecare soț deține o cotă de 2.000.000 MDL — sub pragul individual.

Proprietăți închiriate

Dacă locuința este dată în chirie, aceasta nu te scutește de impozitul pe avere. Criteriul este proprietatea legală, nu utilizarea efectivă a locuinței.

Minori proprietari

Dacă un minor deține proprietăți (prin moștenire, de exemplu), reprezentantul legal (părintele sau tutorele) este responsabil pentru plata impozitului în numele minorului.

Ce se întâmplă dacă nu plătești?

Neplata impozitului pe avere atrage penalități de întârziere: 0,0329% pentru fiecare zi de întârziere din suma datorată — aceeași rată ca pentru celelalte obligații fiscale.

SFS poate iniția proceduri de executare silită, inclusiv urmărirea conturilor bancare sau a altor bunuri.

Cum verifici dacă ești subiect al impozitului pe lux?

Pașii practici:

1. Verifică suprafața totală a tuturor proprietăților rezidențiale pe care le deții — dacă suma e sub 120 m², ești în afara sferei impozitului.
2. Verifică valoarea cadastrală a fiecărei proprietăți — poți face asta online la geoportal.gov.md sau la oficiul cadastral teritorial.
3. Cumulează valorile — dacă suma depășește 3.480.000 MDL, fii pregătit pentru un aviz de plată.
4. Verifică online la sfs.md prin serviciul dedicat dacă ai semnătură electronică.

Perspectivă 2026 și viitorul impozitului pe lux

Municipalitatea Chișinău a propus modificarea metodologiei: în loc să se aplice 0,8% pe întreaga valoare cadastrală, impozitul să se aplice doar pe valoarea care depășește pragul (similar cu modelul aplicat în alte țări). De asemenea, s-a discutat reducerea cotei de la 0,8% la 0,3%.

Aceste propuneri nu sunt încă adoptate, dar merită urmărit Monitorul Oficial pentru eventuale modificări înainte de sfârșitul anului 2026.

Reevaluarea cadastrală generală a imobilelor (prima de la 2004–2011) este programată să intre în vigoare la 1 ianuarie 2027. Aceasta va actualiza valorile cadastrale la nivelul pieței actuale — ceea ce înseamnă că mai mulți proprietari ar putea intra sub incidența impozitului pe lux după această dată.

Rezumat rapid

---

Dacă nu ești sigur dacă ești subiect al impozitului pe avere, cel mai simplu este să consulți un contabil sau să adresezi o întrebare direct la biroul fiscal teritorial. Legea este clară, dar valorile cadastrale și cumularea proprietăților pot crea situații neclare în cazul portofoliilor imobiliare mai complexe.

Pentru informații despre impozitele la vânzarea proprietății și impozitul obișnuit pe bunuri imobile, citește ghidul nostru complet: Impozitul pe proprietate și impozitul pe vânzări în Moldova.