Legea agenților imobiliari, în vigoare din 2027: certificat, contract scris, fără avans

Pe 23 ianuarie 2027 intră în vigoare Legea nr. 40 din 26 martie 2026 privind activitatea agenților imobiliari. Contractul cu agentul se semnează obligatoriu în scris, agenții noi pot lucra doar cu certificat, iar cei care lucrau deja trebuie să-l obțină până pe 23 ianuarie 2028. Avansul din comision e interzis deja, prin Codul civil, și legea nouă repetă interdicția. Te privește dacă închiriezi, cumperi sau vinzi printr-un agent.

Lângă fiecare regulă găsești articolul din lege, ca să-l poți arăta agentului.

Ce se schimbă din 23 ianuarie 2027

Legea intră în vigoare la 9 luni de la publicarea în Monitorul Oficial, adică pe 23 ianuarie 2027 (art. 28). Se aplică oricui face intermediere imobiliară: persoane fizice și firme (art. 1).

Intermedierea, în sensul legii, e o activitate plătită: agentul mijlocește o tranzacție cu un imobil, face servicii legate de ea, cum ar fi promovarea sau consultanța, și acționează pentru un client pe baza unui contract scris (art. 3). Proprietarul care își vinde sau își dă singur în chirie apartamentul nu intermediază pentru nimeni, deci legea nu-l privește.

Pe agenți îi certifică și îi urmărește Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC). Ea eliberează, suspendă și retrage certificatele (art. 23).

Cum verifici dacă agentul are certificat

Un agent are nevoie de două acte (art. 5, art. 6):

• certificatul de competență profesională, primit după un curs de formare inițială la o instituție acreditată sau autorizată provizoriu;
• certificatul de agent imobiliar, eliberat de AGCC doar celui care are deja primul certificat.

Ca să primească certificatul de agent, omul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, studii superioare sau profesionale tehnice și certificatul de competență. Nu poate avea antecedente penale nestinse pentru infracțiuni contra patrimoniului, economice, de corupție în sectorul privat sau contra bunei desfășurări a activității în sfera publică. Certificatul e valabil 5 ani, e gratuit, iar la fiecare 5 ani agentul trece din nou un curs de formare continuă (art. 5 alin. (3), art. 6 alin. (9), art. 29).

Certificatele ajung într-un registru electronic, modulul „Agenți imobiliari”. În el apar numele agentului, seria, numărul și data certificatului și starea lui: valabil, suspendat sau retras (art. 8). Informațiile sunt publice, în afară de datele personale și alte informații protejate de lege. Până pornește modulul, AGCC publică înscrierile pe site-ul său, într-o secțiune deschisă oricui (art. 30 alin. (3)).

Agentul are dreptul să-și scrie numărul certificatului în anunțuri și în corespondență (art. 11). Dacă nu l-a scris, cere-i-l și caută-l în registru înainte să semnezi ceva.

O agenție poate lucra doar prin agenți certificați și răspunde dacă agenții care lucrează în numele ei nu își îndeplinesc obligațiile (art. 7). Dacă ai semnat cu o agenție, reclamația o poți îndrepta și către ea, nu doar către agent.

Ce trebuie să scrie în contractul de intermediere

Contractul cu agentul se încheie în scris. Un contract doar verbal e nul absolut (art. 15 alin. (1)). Legea cere ca el să cuprindă cel puțin:

• datele tale și ale agentului;
• descrierea detaliată a serviciilor pe care le face agentul;
• obiectul contractului și imobilul (adresa sau caracteristicile lui);
• durata;
• comisionul și cum îl plătești;
• drepturile și obligațiile fiecăruia;
• cum se încetează contractul;
• cum rezolvați o neînțelegere;
• data și semnăturile.

Orice modificare se face tot în scris, cu acordul amândurora (art. 15 alin. (3)).

Contractul se semnează pe cel mult 12 luni. Îl poți prelungi printr-un acord scris, dar nu mai devreme de o lună înainte să expire (art. 16). Dacă agentul vrea exclusivitate, adică să lucrezi doar cu el o anumită perioadă, clauza ține cel mult 6 luni (art. 14 alin. (4)).

Poți renunța la agent înainte de tranzacție, în condițiile scrise în contract (art. 17). Ca să știi care sunt, citește clauza despre încetare înainte să semnezi.

Cât și când plătești agentul

Legea nu fixează cât poate cere un agent. Comisionul e un procent sau o sumă fixă, cum vă înțelegeți în contract (art. 3 pct. 10). Fixează însă când și pentru ce plătești:

• Fără avans. Agentul nu are voie să convină cu tine un avans din comision și nici să-l primească (art. 19 alin. (5)). Regula nu e nouă: Codul civil o are deja, la art. 1668 alin. (4), iar clauza care o ocolește e nulă. După Codul civil, plătești intermedierea doar când contractul s-a încheiat datorită agentului.
• Informarea dinainte de contract e gratuită. Înainte să semnezi, agentul e obligat să-ți spună ce servicii face, ce drepturi și obligații aveți, și nu are voie să ia bani pentru asta (art. 12 lit. d), art. 19 alin. (2)).
• Nimic peste contract. Agentul nu poate cere plăți în plus pentru ce acoperă deja comisionul. Un serviciu în plus se plătește separat, iar o schimbare a comisionului se face printr-un act adițional semnat de amândoi (art. 19 alin. (3), (4)).
• Bon pentru orice plată. Agentul îți dă bon de plată sau alt document care confirmă că a primit banii (art. 12 lit. k)).
• Banii înapoi. Dacă contractul încetează fără tranzacție din motive care nu țin de tine, sau agentul se retrage fără motiv, îți întoarce comisionul încasat, proporțional cu serviciile pe care nu le-a făcut (art. 19 alin. (8)).
• Penalități plafonate. O penalitate din contract nu poate trece de 0,1% pe zi din suma neachitată și de 10% din valoarea totală a contractului (art. 18). O clauză care încalcă legea e nulă, iar restul contractului rămâne valabil.

Agentul e obligat și să-ți spună corect și complet starea imobilului, situația pieței și riscurile tranzacției și să te țină la curent cu ce a făcut (art. 12 lit. f), i)).

Când agentul lucrează pentru ambele părți

Același agent poate reprezenta și vânzătorul, și cumpărătorul (sau proprietarul și chiriașul) doar dacă v-a anunțat dinainte și toate părțile și-au dat acordul scris (art. 12 lit. j), art. 13). Tot conflict de interese e și când agentul ia bani legați de tranzacție de la altcineva decât de la tine fără să te anunțe și fără acordul tău scris, sau când are el însuși un drept real sau un interes patrimonial asupra imobilului.

Dacă un conflict de interese nu se poate rezolva, agentul e obligat să renunțe la tranzacție și să vă recomande alt agent (art. 13 alin. (4)).

Unde te plângi și ce amenzi riscă agentul

Ordinea e aceasta (art. 25):

1. Agentul sau agenția. Le scrii o reclamație. Au 14 zile lucrătoare să-ți răspundă; dacă tac, reclamația se consideră respinsă.
2. O autoritate sau instanța. Dacă nu s-a rezolvat, te adresezi Inspectoratului de Stat pentru Supravegherea Produselor Nealimentare și Protecția Consumatorilor (ISSPNPC), care apără drepturile clienților în intermediere, Consiliului Concurenței sau direct instanței (art. 24).

Codul contravențional primește un articol nou, 263⁵, iar ISSPNPC aplică amenzile din el. O unitate convențională e 50 de lei.

Separat, AGCC poate da agentului un avertisment, îi poate suspenda certificatul pe cel mult 6 luni sau i-l poate retrage (art. 27, art. 9). Plățile luate în repetate rânduri peste contract și datele false sunt încălcări grave, pentru care certificatul se retrage. După retragere, agentul poate cere un certificat nou abia după 12 luni (art. 10).

Pentru agenți: ce ai de făcut până în ianuarie 2028

Cine lucra deja ca agent înainte de 23 ianuarie 2027 poate continua încă 12 luni, adică până pe 23 ianuarie 2028. În acest timp trebuie să obțină ambele certificate (art. 30 alin. (1)). Pentru cererea de certificat:

• depui actele la AGCC; ea decide în cel mult 5 zile lucrătoare de la dosarul complet (art. 6 alin. (4));
• certificatul e gratuit și valabil 5 ani; prelungirea o ceri cu cel puțin 30 de zile lucrătoare înainte să expire, cu dovada formării continue (art. 6 alin. (9), art. 29);
• Guvernul stabilește procedura de certificare printr-un regulament (art. 6 alin. (11)).

După ce ai certificat, raportezi fiecare contract de intermediere în modulul „Agenți imobiliari” în cel mult 15 zile lucrătoare de la semnare (art. 20). Până pornește modulul, raportezi electronic după instrucțiunea AGCC (art. 30 alin. (3)). Ții un registru al contractelor și păstrezi câte un exemplar din fiecare cel puțin 6 ani.

Întrebări frecvente

Contractul semnat cu agentul înainte de 23 ianuarie 2027 mai e valabil? Da. Contractele începute înainte ca legea să intre în vigoare se duc la capăt după regulile de până atunci (art. 30 alin. (2)). Interdicția avansului se aplică însă deja, din Codul civil.

Cât poate cere un agent? Legea nu pune un plafon. Comisionul e un procent sau o sumă fixă, scrisă în contract. Ce nu e în contract nu are voie să-ți ceară.

Am nevoie de certificat dacă îmi vând singur apartamentul? Nu. Legea se aplică celor care intermediază cu plată pentru un client. Când vinzi sau dai în chirie propriul apartament, nu intermediezi pentru nimeni.

Ce faci înainte să semnezi cu un agent

Cere-i numărul certificatului și verifică-l în registrul AGCC. Citește contractul: să fie scris, să aibă comisionul, durata de cel mult 12 luni și condițiile de încetare. Nu plăti niciun avans din comision și cere bon pentru orice sumă. Dacă vinzi, uită-te și la actele de care ai nevoie pentru vânzarea unui apartament; dacă închiriezi, la modelul de contract de chirie și la anunțurile de apartamente în chirie din Chișinău.

Textul complet al legii e pe legis.md.