Есть дорогая квартира или несколько объектов недвижимости в Молдове? Вполне возможно, что вы попадаете под действие особого налога — налога на имущество, который в народе называют налогом на роскошь.

В отличие от обычного налога на недвижимость, который платят все собственники, этот налог касается только дорогого и просторного жилья. Разберём, кто платит, как считать и что будет, если не заплатить.

Что такое налог на роскошь в Молдове?

Налог на имущество (в народе — «налог на роскошь») — это дополнительный налог поверх обычного налога на недвижимость. Он введён в Молдове для физических лиц, которые владеют дорогостоящим жилым имуществом.

Налог не распространяется на коммерческие помещения, земельные участки или гаражи — он касается исключительно жилой недвижимости и домов для отдыха.

Правовая основа: статья 279¹ Налогового кодекса Республики Молдова.

Кто платит налог на роскошь?

Налог на имущество платит физическое лицо, которое по состоянию на 1 ноября налогового года владеет жилой недвижимостью (квартирами, домами, виллами, домами для отдыха) на территории Республики Молдова, одновременно соответствующей двум условиям:

Оба условия должны выполняться одновременно. Если стоимость высокая, но площадь меньше 120 кв.м — налог не начисляется. Если площадь больше 120 кв.м, но стоимость ниже порога — тоже нет.

Как считается порог стоимости?

Порог — это не фиксированная сумма. Каждый год он пересчитывается как 200 × средняя месячная зарплата по экономике за этот год. В 2025 году средняя зарплата составила около 17 400 леев, поэтому порог — 3 480 000 леев (примерно 182 000 евро).

В 2024 году порог был 3 220 000 леев. С ростом средних зарплат порог тоже растёт год от года.

Какая недвижимость суммируется?

Учитывается вся жилая недвижимость, которой вы владеете в Молдове:

• Если у вас квартира 70 кв.м и дача 80 кв.м — суммарная площадь 150 кв.м, порог по площади превышен.
• Если суммарная кадастровая стоимость превышает 3 480 000 леев — выполнено и второе условие.

Ключевой момент: берётся кадастровая стоимость, а не рыночная. Кадастровую стоимость устанавливают территориальные кадастровые органы, и она, как правило, ниже реальной цены продажи.

Насколько широко действует этот налог?

По оценкам, налог на роскошь затрагивает около 1,1% жилого фонда Республики Молдова — в основном собственников в Кишинёве и, в меньшей степени, в других крупных городах.

Типичный портрет человека, попадающего под налог:

• Минимум три трёхкомнатные квартиры в Кишинёве
• Две большие квартиры (от 100 кв.м каждая)
• Дом плюс трёхкомнатная квартира

Если у вас одна скромная квартира — налог на роскошь вас не касается.

Как рассчитывается налог на имущество?

Формула простая:

Налог на имущество = Суммарная кадастровая стоимость × 0,8%

Налоговая ставка — 0,8% от суммарной кадастровой стоимости недвижимости, превышающей пороговые значения.

Пример 1: Два объекта недвижимости

Собственник владеет:

• Квартира 1: кадастровая стоимость 2 100 000 леев, площадь 95 кв.м
• Квартира 2: кадастровая стоимость 1 600 000 леев, площадь 75 кв.м

Итого: стоимость 3 700 000 леев, площадь 170 кв.м

Оба порога превышены (3 700 000 > 3 480 000 и 170 > 120). Налог на имущество:

3 700 000 × 0,8% = 29 600 леев/год

При этом собственник продолжает платить и обычный налог на недвижимость.

Пример 2: Дорогостоящая вилла

Собственник владеет одной виллой:

• Кадастровая стоимость: 5 200 000 леев
• Площадь: 250 кв.м

Налог на имущество:

5 200 000 × 0,8% = 41 600 леев/год

Пример 3: На границе порога

Собственник владеет недвижимостью с суммарной стоимостью 3 200 000 леев и площадью 130 кв.м. Стоимость ниже порога 3 480 000 леев — налог на имущество не начисляется, даже несмотря на то, что площадь превышает 120 кв.м.

Важно: налог на роскошь НЕ заменяет обычный налог

Один момент, который часто упускают из виду: налог на имущество платится поверх обычного налога на недвижимость, а не вместо него.

Если вы попадаете под налог на роскошь, за одну и ту же недвижимость платятся два налога:

1. Местный налог на недвижимость (ставка устанавливается примэрией, обычно 0,05%–0,3%)
2. Налог на имущество — 0,8% от суммарной кадастровой стоимости

Кроме того, льгот нет — ни для пенсионеров, ни для людей с инвалидностью, ни для других защищённых категорий граждан. В отличие от обычного налога на недвижимость, налог на имущество не предусматривает социальных скидок.

Срок уплаты

Процедура выглядит так:

1. 1 ноября — дата отсчёта. ГНС проверяет, кто соответствует условиям на эту дату.
2. До 10 декабря — территориальные налоговые органы рассылают платёжные извещения владельцам.
3. 25 декабря — крайний срок уплаты налога на имущество.

Если вы приобрели недвижимость после 1 ноября, она не учитывается в текущем налоговом году — вы попадёте в учёт только со следующего года.

Владельцы электронной подписи могут просмотреть извещение об уплате онлайн через сервис «Vizualizarea impozitului în baza fișei imobilului» на официальном сайте sfs.md.

Особые случаи

Ипотечная недвижимость

Если имущество находится в залоге (есть действующий ипотечный кредит), законодательство позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на остаток задолженности по кредиту:

Налогооблагаемая база = Кадастровая стоимость − Остаток по ипотеке

Если после вычета оставшаяся сумма не превышает порог 3 480 000 леев, налог на имущество не начисляется.

Долевая собственность

Если объект принадлежит нескольким собственникам (например, супругам), каждый из них оценивается отдельно — в соответствии со своей долей. Квартира стоимостью 4 000 000 леев в собственности 50/50 означает, что у каждого супруга доля составляет 2 000 000 леев — ниже индивидуального порога.

Сдаваемая в аренду недвижимость

Факт аренды не освобождает от налога на роскошь. Критерий — юридическое право собственности, а не фактическое использование жилья.

Несовершеннолетние собственники

Если несовершеннолетний владеет имуществом (например, по наследству), ответственность за уплату налога несёт законный представитель — родитель или опекун.

Что будет, если не заплатить?

За просрочку начисляется пеня: 0,0329% за каждый день просрочки от суммы долга — такая же ставка, как и по другим налоговым обязательствам.

ГНС вправе инициировать принудительное взыскание, в том числе обратить взыскание на банковские счета или иное имущество.

Как проверить, попадаете ли вы под налог на роскошь?

Практические шаги:

1. Подсчитайте суммарную площадь всей жилой недвижимости, которой вы владеете — если итого меньше 120 кв.м, налог вас не касается.
2. Узнайте кадастровую стоимость каждого объекта — это можно сделать онлайн на geoportal.gov.md или в территориальном кадастровом офисе.
3. Сложите стоимости — если сумма превышает 3 480 000 леев, ожидайте платёжное извещение.
4. Проверьте онлайн на sfs.md через специальный сервис, если у вас есть электронная подпись.

Перспективы на 2026 год и будущее налога на роскошь

Кишинёвская примэрия предложила изменить методологию: вместо того чтобы облагать 0,8% всю кадастровую стоимость, применять налог только к сумме, превышающей порог (по аналогии с практикой других стран). Также обсуждалось снижение ставки с 0,8% до 0,3%.

Эти предложения пока не приняты, но стоит следить за Monitorul Oficial на предмет возможных изменений до конца 2026 года.

Общая кадастровая переоценка недвижимости (первая с 2004–2011 годов) запланирована на 1 января 2027 года. После неё кадастровые стоимости приблизятся к рыночным ценам — а значит, под налог на роскошь могут попасть значительно больше собственников.

Краткая сводка

---

Если вы не уверены, попадаете ли вы под налог на имущество — проще всего проконсультироваться с бухгалтером или обратиться напрямую в территориальную налоговую инспекцию. Закон однозначен, но кадастровые стоимости и суммирование нескольких объектов могут создавать неоднозначные ситуации при более сложных портфелях.

О налогах при продаже недвижимости и обычном налоге на имущество читайте в нашем полном руководстве: Налог на недвижимость и налог с продаж в Молдове.